В частности, продавец одной из долей недвижимости обязан уведомить других совладельцев имущества о намерении расстаться со своей площадью. При этом извещение должно быть оформлено в письменной форме с указанием всех условий, в том числе и стоимости объекта. Иначе говоря, чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдать преимущественное право других собственников на покупку.

«Преимущественное право покупки участника долевой собственности существовало до принятия поправок в ст. 250 ГК РФ, – сообщил адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергей Слободянюк. – По сути ничего не меняется. Законодатель узаконил то, что происходило на практике. При наличии письменных нотариальных отказов от преимущественного права покупки от всех участников долевой собственности сделку по продаже доли проводили до истечения месяца с момента уведомления сособственников».

Если никто из участников долевой собственности не претендует на приобретение данного объекта недвижимости в течение месяца, владелец имеет право продать свою долю любому заинтересованному в сделке покупателю. Это может произойти и раньше указанного срока, но только в случае получения письменного отказа лиц, обладающих преимущественным правом покупки.

«Изменения, безусловно, полезные, но на рынке недвижимости они никак не отразятся, – подчеркивает Сергей Слободянюк. – Если отношения с другими владельцами долевой собственности хорошие, они давали отказы от преимущественного права покупки. Сделки по продаже долей происходили по мере готовности продавца и покупателя, не дожидаясь установленного законом месячного срока. Это и быстрее, и дешевле. Если же продавцы уведомляли собственников, приходилось ждать месяц с момента получения ими уведомлений».

«С одной стороны, защищаются права долевых собственников, которые сохраняют свое имущество, – отмечает специалист коммерческого отдела в «Александр Недвижимость» Елена Бушурова. – С другой стороны, совсем не защищаются права того долевого собственника, который хочет продать долю. В какой-то степени нарушаются права собственности – распоряжаться, оказывается, он и не может, надо брать согласие».

Только после месяца ожиданий продавец может обратиться к нотариусу с почтовым уведомлением об отправке письма другим участникам долевой собственности. И он составит свидетельство об отказе от преимущественного права приобретения доли, которым обладали остальные дольщики.

«Плюсом данного законопроекта является защита прав участников долевой собственности, – считает руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar Кирилл Моченков. – Минус – активный человеческий фактор: при невозможности купить долю другие собственники могут вставлять палки в колеса, препятствуя продаже квартиры».

С этим согласна и Елена Бушурова: «Нам, риэлторам, известно огромное количество случаев, когда другие долевые собственники не хотят или не могут купить долю соседа, но тянут время из вредности. Почему здесь не продумана защита того собственника, который продает свою долю? Без согласия долевых собственников и вчера, и сегодня, и без этого закона нельзя продать свою долю, были ситуации дарения таких долей. Но они, как известно, могут быть оспорены в судах».

Действительно, владельцы долевой собственности порой пытаются навредить сособственникам. И нередко самыми несговорчивыми оказываются испорченные квартирным вопросом родственники. И в этом деле ни один суд не имеет права повлиять на их решение, поскольку такие действия могут расценить как понуждение к заключению договора, а это противозаконно. Только мирные переговоры могут спасти ситуацию.

После вступления в силу поправок процесс регистрации сделки займет больше времени. Если раньше продажа долевой собственности в простой письменной форме оформлялась в течение часа, то с соблюдением новых условий нужно еще приехать к нотариусу, подписать договор купли-продажи и отвезти на регистрацию.

Помимо установки порядка продажи долевой собственности, в законе также особо прописали положение недвижимого имущества. Это могут быть жилые или нежилые помещения, а также машиноместа. В частности, депутаты предлагают ввести в Градостроительный кодекс определение машиноместа, которым будет названа часть здания, отведенная под размещение автомобиля. Планируется, что такой «гараж» можно будет продать или купить в ипотеку. Права на машиноместо также подлежат государственной регистрации.

В последний месяц о долевой собственности говорили немало. И в первую очередь разговоры касались вступившего в силу с июня закона об обязательном нотариальном заверении сделок. Затронули изменения исключительно рынок долевой собственности, то есть купля-продажа, дарение или договор мены с долями недвижимости теперь заключаются только через нотариуса. И не важно, есть ли споры между дольщиками или нет.

В правительстве посчитали, что такой порядок обезопасит граждан от действий мошенников. Но, как подсчитали владельцы долевой собственности, это участие обойдется в солидную сумму. Только одно оформление сделки с долями станет дороже на 10–20 тыс. рублей. Кроме того, сделки заверяются с учетом процентной стоимости от отчуждаемой доли. Правда, цена не может превысить 20 тыс. рублей. Но если учитывать, что около 30–40% договоров долевой собственности связаны с продажей объектов, то каждая доля в итоге нанесет серьезный удар по семейному бюджету.

Например, у членов семьи есть равные части в долевой собственности. При среднем расчете на трех человек в ходе продажи квартиры долями, каждая из которых обойдется у нотариуса в 15 тыс. рублей, общие потери составят 45 тысяч.

Юристы могут посоветовать перебросить половину расходов на покупателя или оформить продажу долей одним договором. В последнем случае тариф будет взят не с каждой доли в отдельности, а сразу со всего объекта сделки.

Владельцы долевой собственности могут пойти и на более рискованные операции. Так, например, опять же с одобрения покупателя, стоимость жилья на бумаге может оказаться значительно ниже, чем на самом деле. Понятно, что такая процедура не совсем законна, но доказать этот факт довольно сложно. Поскольку стоимость оформленной у нотариуса сделки формируется с учетом процентной стоимости от отчуждаемой доли, она может быть снижена. Если указать в договоре цену в размере миллиона рублей, то заверение договора обойдется всего в 5 тыс. рублей. Но возникает другой вопрос: пойдет ли нотариус навстречу участникам долевой собственности и согласится ли оформить сделку с явно заниженной стоимостью? А без его согласия зарегистрировать продажу квартиры в госорганах теперь стало невозможно.