В 2022 году российский рынок жилой недвижимости столкнулся с новыми испытаниями: резкий рост ключевой ставки привел к повышению ставок по ипотеке, что на фоне растущих цен на жилье и снижения доходов населения грозило обвалом продаж. Тренд последних месяцев — ипотека на новостройки под 0,1% годовых.

Низкие ставки по ипотеке

Ипотека от застройщиков под практически нулевой процент — не новинка для российского рынка новостроек. Однако раньше субсидированная ставка была рассчитана на срок от 6 месяцев до 2 лет, после чего повышалась до базовой — льготной или рыночной. Сегодня девелоперы все чаще предлагают минимальную ставку на весь срок кредита.

Снижение ипотечных ставок, в том числе введение льготных программ — один из инструментов поддержки строительной отрасли и отдельных категорий населения. В частности, такие программы как семейная ипотека нацелены на повышение возможности улучшения жилищных условий для семей с детьми, а принятая в 2022 году IT-ипотека должна стимулировать на покупку квартир в новостройках сотрудников IT-компаний.

Программа льготной ипотеки «Господдержка-2020» оказалась палкой о двух концах: она не только поддержала строителей и покупателей, но и вызвала ажиотажный спрос на новостройки, вследствие чего цены на жилье резко пошли вверх.

В 2022 году потребовались новые меры поддержки — из-за кризиса доходы многих россиян упали, и решиться на крупную покупку сегодня еще сложнее, чем раньше. Пока власти разбираются, что делать с льготной ипотекой и как еще привлечь покупателей на рынок первичного жилья, девелоперы решили вопрос по-своему — в дело пошла ипотека под 0,1%.

Сравнение ежемесячного платежа при разных условиях кредитования:

Ипотека на новостройку базоваяИпотека с господдержкойСемейная ипотекаIT-ипотекаИпотека от застройщика

Ставка9,9%6,7%5,5%5%0,1%

Стоимость в договоре*7 933 536 руб.7 933 536 руб.7 933 536 руб.7 933 536 руб.9 778 733 руб.

Взнос15%15%15%15%15%

Сумма кредита6 743 505 руб.6 743 505 руб.6 743 505 руб.6 743 505 руб.8 311 923 руб.

Срок кредита480 мес.480 мес.480 мес.480 мес.480 мес.

Ежемесячный платеж64 630 руб.51 074 руб.46 387 руб.44 504 руб.34 981 руб.

Ипотека 0,1% — в чем подвох?

Ипотеку по ставке 0,1% в 2022 году предлагают многие девелоперы. Такая ставка теперь нередко действует в течение всего срока кредита (обычно — до 30 лет), она намного ниже процента по государственным льготным программам. Конечно, возникает масса вопросов: каковы условия ипотеки под 0,1%? в чем подводные камни такой программы? Откуда берется ставка 0,1% по ипотеке?

Субсидированная ипотека является совместным продуктом девелопера и банка-партнера. Снижение ставки — это не аттракцион невиданной щедрости, при такой схеме застройщик платит банку комиссию, которая включается в стоимость квартиры.

Покупателя, который раньше не мог позволить себе приобрести квартиру, привлекает именно ипотека под 0,1%. Участники рынка отмечают, что сегодня основным критерием для покупки жилой недвижимости в ипотеку становится не стоимость объекта, а комфортный ежемесячный платеж. Для заемщика важно, чтобы в условиях неопределенности жилищный кредит как можно меньше отражался на семейном бюджете.

Разница в платежах по ипотеке под 0,1 процентов и по льготным ипотекам с господдержкой может достигать 40% — это весомый аргумент в пользу субсидированной ипотеки от застройщиков.

Еще один плюс ипотеки под 0,1% — более мягкие требования к заемщику. При низких ставках одобрение банка на получение ипотечного кредита может получить даже клиент с невысоким доходом.

Среди минусов ипотеки под 0,1 процента для покупателей эксперты называют следующие:

• выгодные условия могут распространяться в первую очередь на неликвидные лоты — застройщики стараются таким образом сбыть залежалый товар;

• стоимость квартиры по ипотеке 0,1% на 10-30% выше рыночной, впоследствии продать ее дороже рынка не получится. При продаже квартиры до погашения ипотеки можно потерять часть средств;

• увеличенный первоначальный взнос. Размер минимального первоначального взноса по ипотеке под 0,1% стандартен — 15-20%. Но за счет повышения стоимости квартиры по такой ипотеке сумма первого взноса также становится больше;

• ограниченная сумма кредита. Базой для субсидированной ипотеки от застройщика может стать любая ипотечная программа, чаще всего это льготная ипотека, ставка по которой сегодня составляет 7%. Лимит займа по этой программе ограничен 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов предельная сумма льготного кредита составляет 6 млн рублей. Некоторые эксперты считают, что с учетом наценки фактический лимит по ипотеке под 0,1% может быть даже ниже 12 или 6 млн рублей.

Максимальный размер кредита по программе семейной ипотеки также составляет 12 и 6 млн рублей, в зависимости от региона. Условия льготной ипотеки для айтишников предусматривают «потолок» займа в 18 млн рублей для городов-миллионников и 9 млн рублей для других субъектов РФ. Соответственно, если субсидированная ипотека основана на этих программах, лимиты кредитов будут аналогичными.

Как долго продержится на рынке ипотека под 0,1?

Действительно, в сентябре глава российского Центробанка Эльвира Набиуллина назвала низкие ипотечные ставки маркетинговым ходом, который вводит заемщиков в заблуждение. Она заявила, что регулятор намерен принять меры, чтобы предостеречь покупателей от обмана со стороны застройщиков.

В Москве за последние месяцы доля сделок с привлечением ипотеки достигла 80%, для столицы это рекорд. Доля кредитов с субсидированной ставкой в крупных банках в среднем составляет 40%. В Центробанке считают, что растущая зависимость рынка от ипотеки — это серьезная угроза появления «ипотечного пузыря». Означает ли это, что околонулевые ставки по ипотеке вскоре исчезнут?

Участники рынка, опрошенные Новострой-М, считают, что субсидированная ипотека от застройщиков помогает поддерживать продажи в условиях низкого спроса, а в перспективе от нее можно будет отказаться — при условии стабилизации ситуации.

Рассмотрим возможные варианты развития событий

1. Стабилизация ситуации на рынке новостроек. В этом случае девелоперы, скорее всего, закроют субсидированную ипотеку. Этому способствуют также снижение ключевой ставки ЦБ РФ (с сентября она находится на уровне 7,5%, это ниже, чем в начале года) и возвращение рыночных ипотечных ставок к докризисным показателям.

2. Вмешательство Центробанка. Регулятор может ограничить минимальный процент, под который банкам разрешат выдавать кредиты. Также могут быть введены повышенные требования к первому взносу или дополнительные страхования. Еще одна мера — увеличение надбавки к коэффициенту рисков для кредитов с низкой ставкой. Цель таких мероприятий: сделать субсидированную ипотеку невыгодной как для покупателей, так и для банков. В качестве компенсации девелоперы могут чаще предлагать скидки и другие акции.

3. Ничего не изменится. Поскольку субсидированная ипотека — реально работающий инструмент повышения спроса, такие программы могут остаться на рынке без особых изменений. Возможно сокращение количества рекламы, чтобы не акцентировать внимание покупателей только на ипотеке под 0,1%.

Льготная ипотека в новостройках Москвы:Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК «Level Южнопортовая» от Level Group

Ставка: 0,99% на весь периодМаксимальная сумма кредита: 12 млн руб.Первоначальный взнос: от 15%Срок кредитования: от 144 до 240 мес.Иные условия: необходимо страхование жизни и здоровья заемщика, оплата сервиса электронной регистрации. При отказе от страхования ставка увеличивается на 1%, при отказе от электронной регистрации – на 0,3%. При выборе данной ипотечной программы скидки к стоимости объекта недвижимости не применяются.

IT-ипотека с субсидированной ставкой в ЖК «Селигер Сити» от MR Group

Ставка: от 0,1% первые 12 месяцев, ставка 4,5% с 13-го месяца на весь срокМаксимальная сумма кредита: до 30 млн руб.Первоначальный взнос: от 15%Срок кредитования: до 30 летИные условия: доход заемщика от 150 тыс. руб., работа в IT-компании из перечня Минцифры.

Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК «MYPRIORITY Дубровка» от ГК «Гранель»

Ставка: от 0,1%Максимальная сумма кредита: 12 млн руб.Первоначальный взнос: 15%Срок кредитования: до 30 летИные условия: ипотеку предоставляет банк МКБ; необходимо заключение договора добровольного страхования.

Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК Headliner от ГК «Кортрос»

Ставка: 0,1%Максимальная сумма кредита: 12 млн руб.Первоначальный взнос: от 20%Срок кредитования: 30 летИные условия: кредит предоставляется Сбербанком.

Ипотека с субсидированной ставкой в ЖК Shagal от «Группы Эталон»

Ставка: от 1,04%Максимальная сумма кредита: до 50 млн руб.Первоначальный взнос: от 20%Срок кредитования: от 3 до 20 летИные условия: кредит предоставляет Совкомбанк. Необходимо оформление личного страхования.

Вывод

Ипотека под 0,1% годовых увеличивает стоимость квартир по сравнению со 100% оплатой или базовой ипотекой. Повышенная стоимость объекта может компенсироваться экономией на переплате по кредиту и ежемесячных платежах, которые существенно отличаются от платежей по ипотеке с более высокой ставкой.

Покупка квартиры в ипотеку под 0,1% сегодня выгодна тем, кто приобретает жилье для собственного проживания и не планирует гасить кредит досрочно. Для инвесторов такая сделка не представляет интереса — из-за завышенной стоимости лотов.

Источник: Новострой-М