Нет более трудных контрагентов по сделкам с недвижимостью, чем перессорившиеся родственники. Например, наследники – собственники долей или супруги в стадии развода. Вместе с генеральным директором агентства «Доли.ру» Игорем Аболемовым разбираем типичные ситуации и рассказываем, как выходить из них без потерь.
В Петербурге больше 80% объектов недвижимости находятся в долевой собственности – это печальный рекорд: такого нет ни в одном другом крупном городе России. Прежде всего потому, что исторически наш город имеет славу «коммунальной столицы».
Свою лепту в увеличение числа квартир в долевой собственности вносят наследственные дела. А при покупке в ипотеку с привлечением субсидий оформление квартиры в долевую собственность всех членов семьи – тоже норма жизни.
Пока собственники живут дружно, это никому не доставляет неудобств, а недвижимость – действительно ценный актив. Конфликтная ситуация может не только резко снизить его ценность, но и превратить в неликвид.
ТИПИЧНЫЙ СЛУЧАЙ № 1: ОБИЖЕННЫЕ НАСЛЕДНИЦЫ
После кончины хозяина однокомнатной квартиры 3/4 достались вдове (квартира приобреталась, когда хозяин состоял в браке, но отношения сошли на нет, а подать на развод руки не доходили). Собственницей 1/4 стала дочь хозяина от первого брака. Понятное дело, что вместе они жить в однушке желанием не горят.
Самый простой и рациональный способ разойтись без потерь – продать квартиру, а деньги поделить. Скорее всего, именно так поступили бы люди, которых ничего не связывает.
Но давние семейные отношения вносят сумятицу. Вдова вроде как хочет, чтобы квартира осталась ее сыну (тоже от первого брака), а дочь меньше всего желает, чтобы «папиной» квартирой владел человек, отношения с которым не задались с детства.
Результат: время от времени стороны договариваются о совместной продаже или выкупе доли. Но как только доходит реальных действий, то одна, то другая собственница, что называется, включает заднюю передачу.
Результат: задолженность по коммуналке растет, время от времени оплачивают – а воз и ныне там.
Как сдвинуть процесс с мертвой точки?
Игорь Аболемов:
– Ситуация, о которой вы рассказали, типичная. Договариваться о покупке или продаже долей с посторонними людьми всегда легче, чем с родными.
Даже с соседями по коммуналке, желающими разъехаться, договариваться проще. Потому что в этом случае всё действительно решает рынок.
Но совсем другое дело – сделки, в которых задействованы наследники или бывшие супруги. Обычно не дает покоя ощущение, что другой собственник (который не ухаживал за больным, а только ждал его смерти / не вложил ни рубля и т. п.) получит незаслуженную выгоду.
Есть и другой момент, который также почти всегда тормозит ситуацию. Одному собственнику деньги нужны срочно – оплачивать ипотеку, делать ремонт, строить дачу и т. п. Второй (как правило, это представитель старшего поколения) панически боится оставаться с деньгами. На жизнь вроде хватает, а деньги съедает инфляция – держать их в квадратных метрах вроде как надежнее, чем в рублях.
Как вариант, собственницы могли бы договориться о совместной сдаче квартиры в аренду и разделе полученного дохода в соответствии с долями. Но если они не договорились, то уже вряд ли договорятся.
Поэтому остается вариант совместной продажи. И чем скорее, тем лучше. Все вариации на тему «подождать, вдруг цены вырастут», – отговорки и нежелание решать вопрос. Во-первых, цены не только растут, но иногда и падают. Во-вторых, объект простаивает, но вы вынуждены платить налоги и ежемесячные коммунальные платежи – они точно съедят всю ожидаемую выгоду.
Но в данном случае собственники не доверяют друг другу. Поэтому при совместной продаже есть вот какой нюанс. Если один из собственников предлагает заняться сделкой самостоятельно или предлагает услуги риэлтора из числа хороших знакомых, вторая сторона, скорее всего, заблокирует такое предложение. Поэтому агентство недвижимости должно быть своего рода нейтральной территорией.
ТИПИЧНЫЙ СЛУЧАЙ № 2: РАЗВОД ПО-БРАТСКИ
Два брата унаследовали от родителей однокомнатную квартиру. Но старший жил в другом городе. Младший поставил новые замки, заехал в родительскую квартиру – и живет, оплачивая только половину коммунальных платежей.
Старший готов уступить свою половину младшему, но, с его точки зрения, тот должен ему половину рыночной цены квартиры.
Младший недоумевает: он присматривал за престарелыми родителями, всегда был рядом, делал ремонт. Какую-то сумму он, конечно, готов отыскать… Но, в принципе, его и так всё устраивает. Ну и если брату вдруг будет негде жить – так и быть, пусть приходит: раскладушку поставлю, но на большее пусть не рассчитывает.
Как расходиться? И сколько на самом деле стоит половина квартиры при продаже родственнику?
Игорь Аболемов:
– Если дело доходит до судебных разбирательств, суды ставят перед оценщиком четыре вопроса. Сколько стоит доля как часть целого, при совместной продаже, при продаже другому собственнику и третьим лицам.
С первым всё понятно. Например, квартиру оценили в 4 млн руб. Соответственно, 1/2 от этой суммы – 2 млн руб. (это цена доли как части целого). При совместной продаже братья должны получить на руки по половине этой суммы за вычетом 5–7% комиссионного вознаграждения риэлторам. То есть 1,86–1,9 млн.
В третьем случае – при продаже сособственнику – комиссию платить не надо. Поэтому старший может уступить долю со скидкой 5–7%. То есть за те же 1,86–1,9 млн. Это будет справедливая цена. В результате и на посредниках сэкономили, и каждый получил что причитается. Хотя, конечно, если братья хотят сохранить отношения и не намерены жечь мосты, скидка может быть и больше, например 10%.
При продаже третьим лицам дисконт по сравнению с рыночной ценой будет в пределах 40–70%. То есть если это двухкомнатная квартира и можно выделить комнату, то дисконт близок к 40%, а цена доли близка к цене аналогичной комнаты в коммуналке (в нашем случае, при цене квартиры в 4 млн руб., около 1,2 млн руб.). Если это однушка, в которой можно прописаться и занять угол, – это тоже вполне ликвидный вариант. Но дисконт в этом случае может составлять 70% и больше.
То есть при решительном отказе младшего брата от выкупа доли старший может выручить за нее около 500 тыс. руб.
Результат такого развития событий: старший получит какие-никакие деньги, избавится от груза неликвидной для него собственности и обязательств оплачивать коммунальные расходы.
Что касается младшего брата, то тут как повезет. Если интересы новых собственников будет представлять юридическая компания, специализирующаяся на продаже долей под прописку, будет, конечно, досадно. Как вариант, ему может удаться напрячься и всё-таки выкупить долю – но уже по цене, близкой к рыночной.
КАК ВЫГЛЯДЯТ РЕЙДЕРЫ
Если не повезет, собственниками могут стать рейдеры – так называемые профессиональные соседи. Например, дружная «семья» из четырех крепких парней, рассчитывающая по сходной цене выкупить и вторую половину квартиры.
Здесь фишка в том, что доказать принуждение к сделке на невыгодных условиях (ст. 179 УК РФ) будет непросто. Потому что не факт, что от них будут поступать какие бы то ни было кабальные предложения. Но жить с такими соседями в однушке некомфортно, а сколь-нибудь выгодно продать долю третьим лицам – тоже из области фантастики. Поэтому собственник-жертва сам будет рад уступить новым соседям свою долю с тем же 70-процентным дисконтом.
ЧТО ДЕЛАТЬ...
…если ваша ситуация развивается в похожем направлении? Прежде всего представить себе и описать контрагенту самый негативный сценарий из возможных. Затем остановиться, забыть детские травмы, обиды и сесть за стол переговоров. Спросить о перспективах, планах, видах на жизнь.
Не ждите, что недвижимость вырастет в цене. А самые рациональные и выгодные варианты – это те, где фигурируют актуальные рыночные цены. При этом каждый дополнительный посредник съедает возможную выгоду.
А если дело дойдет до судебных разбирательств, больше вы точно не получите. Мнимую выгоду съедят юридические консультации, гонорары адвокатов и судебные издержки. Поэтому думайте не о том, как заморозить конфликт, а о том, как получить деньги сейчас и вложить их с максимальной пользой и выгодой.
Источник: Бюллетень недвижимости
