Российские Минфин и МИД предложили приостановить действие соглашений об избежании двойного налогообложения, которые заключены с недружественными странами. Что это означает для рынка недвижимости, сколько теперь придется отдавать на налоги при продаже квартиры или сдаче ее в аренду и как подстраховаться от лишних трат?

В проекте указа президента, который подготовили ведомства, уточняется, что «применение пониженных ставок налога у источника (освобождений от уплаты налога) в отношении доходов, на которые распространяется действие соглашений об избежании двойного налогообложения», будет приостановлено с момента издания документа. Минфин и МИД считают такой шаг ответом на ограничительные меры, которые наложены на Россию в одностороннем порядке.

Налоговые изменения затронут и юридических лиц (иностранные компании, которые продолжают работать в России, и российские компании, которые получают доход за границей), и физических лиц — например, тех, кто релоцировался в другую страну, но продолжает работать на российскую компанию или получает доход, сдавая в аренду квартиру в России.

Если человек, который утратил статус налогового резидента, продает оставшуюся у него недвижимость в России или сдает ее в аренду или, наоборот, если россиянин, который живет в стране, соберется продать или сдать квартиру за рубежом, уплата налогов может стать очень болезненной — вплоть до того, что на налоги придется отдать половину полученной суммы.

Нерезидент — человек, который проводит за пределами РФ более 183 дней в течение 12 месяцев подряд. То есть если он проводит в России более 183 дней в году (включая день въезда в страну и день выезда из нее), он резидент. Если меньше — нерезидент.

ВАЖНО

Согласно определению Конституционного суда, налоговый статус (резидент/нерезидент) определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом.

Статус нерезидента бывает налоговым или валютным. Нас интересует налоговое резидентство/нерезидентство: налоговый нерезидент платит с доходов повышенный налог — 30%. Это касается большинства способов получения дохода, включая продажу недвижимости. Подробнее об этом читайте тут.

Недружественные страны — страны, которые ввели экономические санкции против России. На сегодняшний день СИДН у России подписаны с 82 странами, из которых 39 входят в список недружественных. В их числе — популярные у россиян страны Евросоюза, Великобритания, США, Канада и другие.

Список недружественных стран, с которыми у России подписаны соглашения об избежании двойного налогообложения:

АвстралияАвстрияАлбанияБельгияБолгарияВеликобританияВенгрияГерманияГрецияДанияИрландияИсландияИспанияИталияКанадаКипрЛитваЛюксембургМакедонияМальтаНовая ЗеландияНорвегияПольшаПортугалияРумынияСингапурСловакияСловенияСШАФинляндияФранцияХорватияЧерногорияЧехияШвейцарияШвецияЭстонияЮжная КореяЯпония

Двойное налогообложение — обязанность получателя дохода (нерезидента) уплачивать налоги в той стране, где он получил доход, и в той, резидентом которой является. СИДН эту ситуацию сглаживали, позволяя выплачивать налоги только в одной стране или в обеих, но по сниженным ставкам или с взаимозачетом. В частности, СИДН позволяют людям, продающим недвижимость, не платить налог дважды.

Приостановка соглашений означает, что платить придется в обеих странах. Здесь — список стран и действующих с ними соглашений. Эти условия будут актуальными вплоть до выхода указа о приостановке СИДН, если президент Владимир Путин его подпишет (пока идет речь только о предложении Минфина и МИДа).

Сперва напомним, как начисляются налоги, если недвижимость продают россияне — налоговые резиденты России. Если такой собственник владел недвижимостью меньше трех/пяти лет (зависит от разных условий, о которых можно почитать здесь), то при продаже недвижимости он обязан оплатить НДФЛ 13%.

При этом налог высчитывается с прибыли: если он купил квартиру два года назад за 7 млн рублей, а сейчас продает за 10 млн, то 13% высчитываются с 3 млн рублей (390 тыс. рублей). Если россиянин является нерезидентом, для него налог составит 30% (пункт 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), и он будет взиматься не с прибыли, а со всей суммы — с 10 млн рублей. То есть нерезидент в качестве налогов обязан заплатить 3 млн рублей.

Сколько придется платить налогов, если президент подпишет указ о приостановлении СИДН? Эксперт по налогам Татьяна Макурова приводит наиболее распространенные варианты продажи:

1. Россиянин-нерезидент живет в недружественной стране. Он решил продать свою российскую квартиру, которой владел менее трех/пяти лет. Он платит в России со всей суммы сделки 30% Федеральной налоговой службе. По условиям СИДН эта выплата учитывалась в той стране, где проживает россиянин: например, там налог рассчитывается как 20% от сделки, платить эту сумму было бы не нужно — учитывалась уплата налогов в России. По новым правилам продавцу придется заплатить 30% в России и 20% — в стране его проживания.

2. Та же ситуация, но с одной большой разницей: россиянин-нерезидент живет в недружественной стране и решает продать свою российскую квартиру, которой владел свыше трех/пяти лет. В России он не платит НДФЛ, а СИДН защищает его от необходимости оплачивать налоги и в стране проживания. Одно из правил СИДН — недвижимость облагается налогом только в той стране, где она находится.

С приостановкой СИДН это правило тоже ставится на паузу, и собственнику из нашего примера придется платить по законам страны его налогового резидентства.

3. Собственник живет в России и является налоговым резидентом России. Он собирается продать недвижимость, которая находится в недружественной стране (не забывайте, что с каждым конкретным государством свои соглашения — их нормы отличаются). Раньше СИДН позволяло платить налог только в той стране, где находится эта недвижимость. Теперь же платить придется и там, и в России. При этом в России будут действовать все те же правила расчета в зависимости от срока владения (три года/пять лет).

Вывод простой: если приостановка СИДН все-таки состоится, лучше поторопиться и успеть продать свою недвижимость до этого момента — по мнению экспертов, это произойдет, скорее всего, до конца этого года. Иначе собственнику грозит крайне невыгодное налогообложение.

Во всяком случае двойное налогообложение неизбежно, если вы планируете зачислять деньги на свой зарубежный счет: в большинстве стран банки проверяют происхождение средств и могут заблокировать операцию, если сочтут ее подозрительной. Увы, есть случаи, когда «подарок родственника», эквивалентный по стоимости квартире в российской глубинке, вызывал недоверие — банк потребовал предоставить доказательства законности средств.

Решение вряд ли связано исключительно с попыткой блокировки сделок с недвижимостью, говорит Василий Кисленко, независимый эксперт в области налогообложения.

«Скорее это еще одна возможность пополнить бюджет. Основной смысл СИДН — в снижении налоговой нагрузки через механизм взаимозачета для граждан своей страны при получении доходов за рубежом», — поясняет он.

Если россиянин переехал за границу, продолжает Василий Кисленко, но в России у него осталась недвижимость для продажи, ему стоит тщательно подсчитать, сохранит ли он статус налогового резидента РФ на момент закрытия сделки.

«Крайне не рекомендуется использовать серые схемы и скрывать статус нерезидента РФ, поскольку санкции весьма суровы: взыскание недоимки, штраф в размере 40% и вполне реальный риск уголовного наказания», — напоминает он.

ВОПРОС-ОТВЕТ

Вопрос:

— Допустим, собственник живет в стране, с которой у России не подписано СИДН. Он решает продать свою квартиру в России и платит НДФЛ в российскую Федеральную налоговую службу. Как о сделке узнает налоговая служба страны, в которой он живет?

Отвечает Василий Кисленко:

— Никак, если нет обмена данными между налоговыми органами или если этот человек не сообщит о сделке самостоятельно.

Тем не менее если говорить о релокантах, в стране пребывания банки могут запрашивать и запрашивают легальность источника происхождения средств, если «квартиру продал и деньги себе перевел».

Дальше всё будет зависеть от национального законодательства и его взглядов на доход с точки зрения статуса резидента/нерезидента. Перечень государств (территорий), с которыми налажен автоматический обмен финансовой информацией, смотрите здесь.

Отсутствие двойного налогообложения играет важную роль, когда иностранные инвесторы и компании принимают решение об инвестировании, отмечает Алан Юсуфов, партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich. В случае приостановления СИДН перед теми, кто совершает сделки на рынке недвижимости, встанет вопрос, продолжать ли вести предпринимательскую деятельность в России.

«Без таких соглашений налоговые резиденты других стран могут столкнуться с повышенными налоговыми расходами — это оттолкнет их от инвестирования в отечественный рынок недвижимости, а это, в свою очередь, приведет к снижению объемов инвестиций в недвижимость и к снижению цен на рынке», — предполагает эксперт.

Иностранные инвесторы могут столкнуться с необходимостью платить налоги как в России, так и в других странах, где была приобретена недвижимость или где находятся участники сделки. «Это способно привести к возникновению многочисленных налоговых споров, подрывающих доверие инвесторов к рынку недвижимости России», — отмечает Алан Юсуфов.

СИДН — это дорога с двусторонним движением, напоминает Татьяна Макурова: «Россия может приостановить действие соглашения (то есть не брать в зачет суммы налога, уплаченные в недружественном государстве), но это самое недружественное государство со своей стороны может его и не приостанавливать».

История действительно знает такие примеры. Латвия приостановила СИДН с Россией со своей стороны в мае 2022 года, а Россия — только в сентябре того же года. Теоретически, говорит Макурова, недружественное государство может и не приостанавливать, а продолжать принимать к зачету налог, уплаченный в России. Это решение будет зависеть в том числе и от интересов бизнеса, резюмирует собеседница Циан.Журнала.

Источник: ЦИАН