Рассказываем, как правильно согласовать перепланировку, чтобы не лишиться жилья.

 

Чем отличается перепланировка от переустройства

 

Закон разделяет понятия перепланировки и переустройства. К первому относится перенос стен, формирование проёмов, а ко второму — перенос труб и инженерных систем. Для простоты мы используем термин «перепланировка» для обоих понятий.

 

Делаем перепланировку по закону

 

Если планировка квартиры устарела, её можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Но согласование перепланировки требует времени и денег, поэтому многие делают её незаконно: просто сносят стены, не сообщая в администрацию и не меняя техпаспорт.

У кого-то получается прожить с несогласованной перепланировкой не один десяток лет, другие пытаются узаконить её после, а третьи вполне могут потерять жильё.

Если о незаконной перепланировке узнает администрация или управляющая компания, они имеют право потребовать вернуть всё как было — это в лучшем случае. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Такие случаи не редкость. Если собственник игнорирует решение суда и не восстанавливает нарушенные конструкции, квартира может быть продана с торгов.

Особенно это актуально в случае сноса конструкций, из-за которых может пострадать всё здание: например, если собственник квартиры на нижних этажах сносит несущую стену, прорубает дополнительные окна, а иногда и сносит все стены в квартире. В результате все квартиры над ним оказываются буквально висящими в воздухе.

Квартира у такого собственника может быть изъята по суду и продана с торгов. Новому владельцу придётся вернуть всё в первоначальное состояние.

ЗАЧЕМ СОГЛАСОВЫВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заёмщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию, а те — в суд.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны — санузел, кухня — в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей — над жилыми комнатами.

— Чтобы дом не рухнул после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах.

В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение можно только онлайн. Если перепланировка несложная и дом типовой серии, то проект можно взять бесплатно из регионального каталога.

В других регионах придётся обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

 

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

 

Для начала надо понять, нужно ли согласование вообще. Есть работы, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

КОГДА СОГЛАСОВАНИЯ НЕ ТРЕБУЕТСЯ

— Если перегородки внутри квартиры остаются без изменений; — если дверные и оконные проёмы остаются на месте;— если двери остаются на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— если конструкция пола не меняется;

— если сантехника, трубы, газопровод — всё остаётся на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта: если в результате ваших действий какая-то информация в нём станет не актуальна, это изменение придётся согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклён, а вы собираетесь его остеклить.

Имеют значение и региональные особенности. Замена остекления балкона или установка оконных решёток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, а вот в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования.

ВАЖНО

Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

 

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки

 

Если перепланировке всё же быть, надо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте на сайте соответствующей СРО, значится ли компания в таком реестре или нет.

Составление проекта перепланировки займёт от 2 до 10 дней в зависимости от региона. А вот цена составления одного и того же проекта в может отличаться в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных компаний в вашем регионе — так вы сэкономите.

Москвичам повезло больше остальных: у них есть шанс получить проект бесплатно. В столице существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект.

В регионах версий каталога, утверждённых местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет.

Вместе с готовым проектом заказчику выдаётся техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Какие работы нельзя согласовать, а значит, и проводить

- Сносить несущие стены, но можно сделать проём в несущей стене. Узнать, несущая стена или нет, можно на поэтажном плане. Несущие стены обозначены жирными линиями, ненесущие — тонкими.

- Выводить радиаторы центрального отопления на балкон или лоджию.

- Объединять жилую комнату с холодной лоджией или с любым балконом.

- Увеличивать площадь газифицированной кухни, объединять её с гостиной.

- Организовывать мокрые зоны над сухими.

- Демонтировать вентканал или объединять вентканалы кухни и санузла.

 

Шаг 3. Подаём документы на перепланировку

 

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идём с ними в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку подаются онлайн, на сайте mos.ru: «Услуги» → «Жильё, недвижимость, земля» → «Документы» → «Жилищные документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Какие документы нужны для согласования перепланировки:

- проект перепланировки;

- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;

- заявление на перепланировку;

- нотариально заверенное согласие сособственников квартиры;

- документы, подтверждающие право собственности на квартиру: ДДУ, договор купли-продажи/мены/дарения и акт приёма-передачи квартиры;

- технический паспорт или поэтажный план, экспликация.

Техпаспорт квартиры и документы, подтверждающие право собственности на неё, прикладывать к заявлению необязательно: администрация может получить их самостоятельно в электронном виде в порядке межведомственного взаимодействия.

На список требуемых документов влияют особенности помещения, расположение здания, его функциональное назначение.

Если планируется перепланировка в здании, представляющем культурную и историческую ценность, потребуется заключение региональных органов охраны объектов культурного наследия. Такое заключение может получить собственник квартиры или местная администрация после подачи заявления о перепланировке.

После подачи документов ждём — ответ должен прийти в течение 45 дней. В Москве и некоторых других регионах заявление рассматривают быстрее. Когда разрешение на перепланировку получено, наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

 

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

 

Нанимаем бригаду рабочих и строго следим, чтобы все изменения соответствовали утверждённому проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит всё переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или те, что остались после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

 

Шаг 5. Приёмка и завершающий этап

 

Когда перепланировка сделана, собственник квартиры должен направить местной администрации уведомление о завершении работ и новый технический план квартиры.

Принимать перепланировку придёт комиссия — в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдаёт акт о завершенной перепланировке и переустройстве помещения, согласно которому всё произведено по закону и в соответствии с проектом.

После этого местная администрация самостоятельно направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте или госрегистрации права на перепланированную квартиру.

 

Сроки и цены

 

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры.

Что касается сроков, то они тоже зависят от сложности, но в среднем вся процедура, от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре, занимает от 4 месяцев до года.

Благодарим за помощь Анастасию Морозову, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»

Источник: ЦИАН