При долгосрочной аренде квартиры, дома или другого объекта недвижимости арендатор может вносить изменения в интерьер или постройку — для большего уюта, удобства или повышения дохода. Не все переделки при выезде можно забрать с собой.

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, как правильно составить договор аренды, предусматривающий возможные расходы на вносимые изменения, и что делать, чтобы обеспечить возврат потраченных средств, — рассказываем в нашей статье.

 

Что такое неотделимые улучшения

 

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ), неотделимые улучшения включают в себя такие изменения и дополнения, которые неразрывно связаны с основным имуществом (зданием, домом, квартирой или земельным участком) и стали его составной частью.

Эти улучшения не могут быть без осложнения или без ущерба для основного имущества извлечены без того, кто их произвел, или без собственника основного имущества.

Примеры неотделимых улучшений могут включать в себя строительство здания, наращивание сооружений (например, увеличение площади), серьезные ремонтные работы, улучшение инфраструктуры и тому подобное. Их мы перечислим далее в тексте.

 

Как регулируется проведение неотделимых улучшений

 

В соответствии с законодательством владелец неотделимых улучшений (арендатор, например, если договор не предусматривает иное) имеет определенные права и обязанности. Он может рассчитывать на возмещение затрат на неотделимые улучшения при условии, что они увеличили стоимость объекта.

Также он вправе потребовать возмещения убытков, если было предоставлено разрешение на проведение улучшений, а потом возможность была отозвана.

ГК РФ (ст. 623) содержит нормы и правила, регулирующие вопросы неотделимых улучшений и защищающие интересы всех заинтересованных сторон в подобных ситуациях. Вот основные нормы, касающиеся неотделимых улучшений:

- Согласование с владельцем или арендодателем (если улучшения планирует субарендатор). В случае проведения улучшений на чужом земельном участке или недвижимости важно получить согласие владельца или арендодателя на проведение работ. В противном случае владелец улучшений может лишиться прав на возмещение затрат.

- Увеличение стоимости объекта. Неотделимые улучшения, как правило, увеличивают стоимость основного имущества. Только в этом случае и по согласованию с собственником владелец улучшений имеет право на компенсацию расходов на них.

- Улучшения должны быть законными. В некоторых случаях требуется получение разрешений, лицензий или согласований для проведения определенных видов улучшений. Например, для строительства нового здания или пристройки нужно разрешение. То же самое с перепланировкой квартиры — ее необходимо согласовывать. Как это сделать, мы подробно описали в нашей инструкции.

- Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Если улучшения были проведены с согласия владельца дома, квартиры или земельного участка и увеличили стоимость объекта недвижимости, то тот, кто их произвел, имеет право на возмещение затрат.

- Возможность отозвать согласие на проведение улучшений. Если арендатор начал ремонт, итогом которого будут неотделимые изменения, а собственник помещения (или участка) отозвал согласие на его проведение, владелец улучшений вправе требовать возмещения своих затрат или компенсацию за ущерб.

Важно соблюдать законодательные требования и условия, которые содержит договор на неотделимые улучшения арендованного имущества. Тогда при возникновении споров между сторонами можно будет обращаться за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости для защиты своих прав и интересов, вплоть до судебного иска.

Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы Домклик Аренда. Также будет приложен чек-лист описи имущества.

Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса Домклик Аренда.

 

Когда нужны неотделимые улучшения в квартире или доме

 

Основной смысл определения неотделимых улучшений в том, чтобы повысить качество жизни в квартире или доме, уровень безопасности или улучшить инфраструктуру участка.

Улучшения нужны, если какие-то системы в доме пришли в негодность или требуют замены. Например, радиаторы отопления меняют на новые, если имеющиеся больше не справляются с обогревом помещения. То же самое с водопроводными трубами или электричеством.

Если счета за свет выросли или постоянно выбивает пробки, вполне вероятно, нужен переход на энергоэффективные технологии. Как бесплатно заменить радиаторы, трубы и счетчики, рассказали в другой статье.

Другая ситуация, в которой необходимы улучшения, — подготовка квартиры или здания к продаже. Опрятный вид не только ускоряет поиск покупателя и выход на сделку, но и повышает цену. Поэтому собственники делают косметический ремонт, обновляют сантехнику или чинят фасад здания.

Иногда улучшения производят только для того, чтобы повысить цену не грядущей, а перспективной продажи в будущем. Например, если к дому пристроить мансарду или дополнительный жилой этаж, то, когда потребуется его продать, он будет стоить дороже.

Но улучшения проводят не только по желанию. Иногда они являются необходимостью. В частности, когда помещение или дом нужно привести в соответствие с нормативами и требованиями по безопасности, энергоэффективности или санитарным стандартам.

Важно помнить, что проведение неотделимых улучшений должно соответствовать законодательству и правилам дома (если они есть), а также согласовываться с соответствующими надзорными органами и всеми остальными собственниками (если затрагивают общие элементы или общедомовые системы).

 

Чтo oтнocитcя к oтдeлимым yлyчшeниям

 

Кроме неотделимых, существует понятие отделимых улучшений. Отделимые улучшения — это изменения, которым подверглось имущество. Они могут быть легко снова отделены от него, без повреждений, ущерба для его основных характеристик и без разрушения объекта или ухудшения его состояния.

По правилам аренды неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо согласовывать с арендодателем. Отделимые тоже имеет смысл проводить по соглашению с собственником, если арендатор готов оставить их в квартире и они будут служить другим жильцам. В этом случае можно будет договориться о покупках в счет арендного платежа.

Но если нет намерения оставлять улучшения, то можно принять самостоятельное решение и после завершения договора аренды забрать все с собой. В таком случае можно выбирать товары в том числе по цене, чтобы она была комфортной. Примеры отделимых улучшений:

- Мебель и оборудование. Покупка и установка мебели, бытовой техники, осветительных приборов, которые могут быть легко перемещены или демонтированы без изменения структуры помещения.

- Декоративные элементы: подвесные потолки, обои, ковры, зеркала, картины, шторы и иные детали интерьера, которые не являются частью здания или квартиры, и их можно быстро удалить.

- Ландшафтные улучшения, если речь о приусадебном участке: например, установка садовых скамеек, цветочных горшков, наружного освещения, которые могут быть перемещены или удалены без вреда для ландшафта.

 

Перечень возможных неотделимых улучшений

 

Неотделимые улучшения арендованного имущества у арендатора бывают разными. Их тип зависит от вида имущества, целей улучшения и возможностей, предоставленных арендодателем.

Например:

- Ремонт и обновление. Вложение средств в ремонт и обновление имущества может значительно повысить его стоимость и привлекательность для арендаторов. Сюда входят ремонт помещений, обновление оборудования, замена устаревших элементов, улучшение дизайна и прочее. Такие работы часто входят в капитальный ремонт.

- Улучшение энергоэффективности. Внедрение энергосберегающих технологий, установка энергоэффективных систем отопления, кондиционирования воздуха и освещения помогают снизить эксплуатационные расходы и повысить привлекательность объекта для арендаторов.

- Ландшафтный дизайн и обустройство территории. Если речь идет о коммерческой недвижимости или объекте с земельным участком, улучшение ландшафтного дизайна, обустройство парковок, создание зон отдыха или озеленение могут улучшить визуальный облик объекта и удобство эксплуатации.

- Обновление технологий и улучшение коммуникаций. В современном мире важно обеспечивать высокое качество коммуникаций. Повышение скорости интернета, обновление инфраструктуры связи или улучшение технических систем безопасности могут быть важными аспектами улучшения арендованного имущества.

- Улучшение общих пространств. Если речь идет о многоквартирном жилом комплексе или офисном здании, улучшение общих помещений (лобби, вестибюли, зоны отдыха) может повысить уровень комфорта для жильцов или сотрудников.

Важно учитывать, что улучшение арендованного имущества нужно согласовать с арендодателем и соответствовать законодательству и договору аренды. Кроме того, оно должно быть обосновано с финансовой и практической точек зрения, чтобы обеспечить возврат вложений и повышение стоимости объекта.

 

Кaк вeдeтcя yчeт нeoтдeлимыx yлyчшeний

 

Вести учет неотделимых улучшений арендованного имущества стоит и арендаторам в частном найме. А вот юридические лица обязаны это делать. Потому что, согласно Налоговому кодексу, нужно учитывать амортизируемое имущество, которое находится в эксплуатации более года, если его стоимость превышает 20 тыс. рублей и оно оплачено собственником.

Если арендодатель выплатил компенсацию арендатору за неотделимые улучшения, он может претендовать на увеличение амортизационных расходов. Если же не платил, то можно посчитать амортизацию за тот объект, который состоит на учете. Бывает, что сумма на амортизацию не покрывает расходы на улучшения, которые потребовались в течение всего периода аренды. Тогда «лишняя» сумма становится убытком и не входит в налогооблагаемую базу.

Согласно требованиям бухучета неотделимые улучшения отражаются в отчетности, если компания будет пользоваться имуществом продолжительный срок; улучшения нужны для извлечения прибыли; нет планов продать имущество, в котором проведены неотделимые улучшения; есть план получать доход с «улучшенного» объекта недвижимости.

Арендаторы в свою очередь могут включать неотделимые улучшения в статью расходов, когда рассчитывают налог на прибыль (только если улучшения согласованы с арендодателем).

 

Как получить возмещение за проведение неотделимых улучшений

 

Планируя масштабные работы в арендованной квартире, нужно помнить, что собственник не обязан компенсировать расходы на них. Это всегда предмет договоренностей, особенно если об улучшениях ничего не говорится в заключенном договоре аренды.

Чаще всего в договоре так и пишут, что любые (и отделимые, и неотделимые) улучшения нужно согласовывать с арендодателем. Например, для того, чтобы повесить новые шторы, которые относятся к отделимым улучшениям, нужно прикрутить к стене новый карниз. А отверстия в стене — это уже неотделимое изменение.

Когда речь о физических лицах, то собственник и арендатор могут просто согласовать расходы, заключив дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В нем же прописать способ получения компенсации за улучшения. Обычно арендатор просто получает деньги на карту. Но можно и договориться о скидке на оплату аренды, разбив ее на несколько месяцев.

Если одна из сторон — юридическое лицо, придется оформлять все в соответствии с законодательством. Кроме того, в этом случае не стоит рассчитывать на компенсацию, если собственник не давал согласия на проведение работ: об этом говорится в ст. 623 ГК РФ. Поэтому необходимо получить письменное разрешение на эти работы, а затем аккуратно собрать подтверждение всех расходов.

Письменное согласие поможет избежать тягомотных разбирательств, в случае если владелец недвижимости «передумает». Например, когда он устно договорился с арендатором о том, что согласен на замену проводки, унитаза и окон. А после того, как работы начались или поступило требование о возмещении расходов, говорит, что изменил решение. Тогда арендатору придется идти в суд, предварительно собрав доказательства того, что собственник был в курсе проводимых работ и одобрял их. Это могут быть как показания свидетелей, так и видеозаписи или переписка в социальных сетях, например.

При наличии письменного согласия собственника на неотделимые улучшения ситуация упрощается. Арендодатель заявляет о том, что хочет возмещения понесенных расходов, а арендатор действует по алгоритму, утвержденному в договоре.

Компенсация необязательно будет в виде перевода на банковский счет. Возможны снижение стоимости аренды на определенный период или арендные каникулы на срок, в течение которого в счет платежей будет покрыта сумма понесенных расходов. Оплата расходов частями банковским переводом также допустима.

Дополнительный договор на возмещение расходов, связанных с проведением неотделимых улучшений, будет надежной защитой от непредсказуемых ситуаций.

Договор должен быть номерной, с указанной датой подписания и реквизитами сторон. В нем необходимо перечислить, что будет считаться неотделимыми улучшениями. Например, создание нового канала связи, обновление водопроводных труб и сантехники, окрашивание стен и замена дверей. В перечень можно включать все, о чем смогут договориться собственник и арендатор.

Стоимость всех улучшений и сроки их проведения тоже необходимо включить в договор. Затем указать даты и способ оплаты возмещения за них. Тут есть варианты: например, компенсацию можно «захотеть» как по окончании работ, так и когда закончится договор аренды.

Имеет смысл поставить четкие рамки в виде санкций за несоблюдение условий договора в части оплаты. То есть предусмотреть штраф за просрочку компенсационного платежа, например.

 

Как составить договор аренды с учетом неотделимых улучшений

 

Грамотно составленный договор аренды — лучший способ если не избежать споров, то упростить участие в них. Потому что можно будет апеллировать к нарушению пунктов контракта при неисполнении обязательств по выплате компенсации. Лучше предусмотреть в договоре возможные неотделимые улучшения и компенсацию за них, но не провести их, чем сделать наоборот.

Пункт о неотделимых улучшениях может быть в общей формулировке, например «владелец обязуется компенсировать расходы на проведение неотделимых улучшений». Но эксперты не рекомендуют прибегать к ней, так как при возникновении разногласий юрист оппонента легко обернет ее в пользу своего подзащитного.

Если на этапе заключения договора аренды уже понятно, какой ремонт требуется квартире, можно перечислить необходимые работы, предварительно посчитав, сколько они будут стоить. Но с учетом того, как меняются цены на строительные материалы и услуги рабочих, а также того, что такая формулировка не учтет возможные амортизационные расходы, рекомендуются дополнительные соглашения.

Дополнительные соглашения к договору аренды можно составлять в любом количестве. Это позволит быть гибкими обеим сторонам — улучшать то, что необходимо, в нужный момент и по адекватной цене.

В дополнительном соглашении прямо прописывают, что арендодатель согласен со следующими работами, которые пройдут в помещении, арендуемом по такому-то договору. Далее — перечень этих работ. Нужно прямо перечислить, что будет сделано и за чей счет. При ремонте не всегда возможно сразу указать точную стоимость преобразований: например, при замене смесителя в ванной может оказаться, что трубы тоже надо менять, потому что они проржавели изнутри. Это необходимо предусмотреть, указав расчетную стоимость, или подстраховаться отсылкой к смете.

Затем — порядок оплаты. Нужно определить способ, который устроит каждую из сторон. Часто арендодатели предпочитают скидку от арендного платежа на период, пока эти вычеты не покроют расходы на ремонт. Это не всегда удобно арендаторам, так как расходы на ремонт обычно единовременные и деньги могут потребоваться на другие нужды. Компромиссом могут стать оплата возмещения частями на банковский счет или арендные каникулы.

Важный пункт — срок выплаты. Чтобы собственник не затягивал, его можно ограничить условиями дополнительного соглашения. Например, указать обязательство компенсировать расходы в течение 14 дней (или другого удобного периода) после получения подтверждения расходов (чеки, договоры на услуги).

Наличие такого соглашения или нескольких, если работы проходят в поэтапно, станет надежным подтверждением того, что собственник знал о грядущих неотделимых улучшениях. Тогда спорить с арендодателем на предмет возмещения или не возмещения расходов будет гораздо сложнее.

Источник: Домклик