Федеральная нотариальная палата выпустила специальное разъяснение о правовых рисках при покупке земельных участков с домами. Серьезные проблемы рискует нажить тот, кто покупает неоформленный дом. Особенно если дом построен там, где нельзя строить в принципе.
"Бывает, что на участке есть какой-то объект недвижимого имущества, который не стоит на кадастровом учете, - рассказывают в Федеральной нотариальной палате. - Например, собственник земельного участка построил садовый домик, по каким-то причинам не стал регистрировать права, а теперь предлагает вам купить землю с домом".
Продавец может смотреть честными глазами и предлагать заплатить сразу и за землю, и за дом. Мол, стоит себе и стоит, понятно же, что никуда не денется. С домом, естественно, покупка выходит дороже, чем без него.
"Не стоит соглашаться на такое предложение и уж тем более вносить предоплату или спешить рассчитаться по сделке, какой бы заманчивой ни была цена, - рассказывают в ФНП. - В ближайшей перспективе могут возникнуть проблемы уже на моменте перехода права от продавца к покупателю".
Как сообщила член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями Ирина Аникеева, как правило, Росреестр отказывает в регистрации таких участков, потому что в соответствии с Земельным кодексом судьба строения должна следовать судьбе земельного участка.
"Прежде чем приобретать недвижимость, нужно убедиться, что она стоит на кадастровом учете и за продавцом зарегистрировано право собственности на нее", - предупреждает она.
Кстати, с 1 марта этого года законом ограничен доступ к полной информации из Единого государственного реестра недвижимости. Покупатель уже не может, как было прежде, самостоятельно получить выписку, содержащую персональные данные продавца.
Однако такие полномочия сохранены за нотариусом. Запросив эту выписку, он оперативно получит достоверную и актуальную информацию о том, кто является собственником земельного участка.
"Это важно для безопасности сделки, вы точно будете знать, что покупаете землю именно у того, кому она по праву принадлежит", - подчеркивает Ирина Аникеева.
Так что неприятных сюрпризов можно избежать, если для оформления сделки обратиться к нотариусу. Статистика показывает, что граждане стали чаще прибегать к услугам человека с печатью в данном вопросе. За прошлый год нотариусы удостоверили более четверти миллиона сделок, касающихся распоряжения земельными участками.
Эксперты рассказывают, что подвох может таиться не только в статусе строения и праве собственности, но и в самой земле. Очень важное значение имеют категория земельного участка и вид разрешенного использования.
Как правило, люди покупают землю, чтобы возвести на ней какое-либо строение - садовый домик или даже жилой дом для постоянного проживания. Земельные участки чаще всего приобретают на землях двух категорий: земли в населенных пунктах и земли сельскохозяйственного производства.
"Важно понимать, что не на всех этих землях можно строить жилые дома, - рассказывают в ФНП. - Если речь идет о землях сельскохозяйственного производства, участок должен относиться либо к категории для ведения личного подсобного хозяйства, либо для индивидуального жилищного строительства, либо для садоводства. Это же касается и земель населенных пунктов".
Нельзя построить садовый или жилой дом на землях, которые предназначены для огородничества. Там можно сажать клубнику или картофель для личных нужд, а вот соорудить капитальную постройку хозяин не имеет права. Сарай или какое-либо временное сооружение для инвентаря - можно, жилье - нельзя. Есть и специальные зоны, где нельзя размещать дома: это земли, где проходят магистральные трубопроводы или газопроводы, водопроводы, сети канализации, высоковольтные ЛЭП.
"Есть еще и такой подводный камень, как земельные участки с особыми условиями использования территорий. Например, вы покупаете землю, потому что мечтаете стать фермером и производить козий сыр. Для этого планируете завести коз. Если для этих целей вы по незнанию приобретете земельный участок, который находится в водоохранной зоне, то использовать его для реализации своих планов вы не сможете, - говорят представители нотариата. - Еще один потенциально опасный нюанс - участки, четкие границы которых не определены в соответствии с действующим законодательством".
Прямого запрета на приобретение такого участка нет, информацию об этом также содержит ЕГРН. Но впоследствии можно получить головную боль от такой покупки: и настоящую, и в первую очередь юридическую.
"При установлении границ могут возникнуть споры с соседями других земельных участков, - поясняют в нотариате. - Если вы приобрели такой "неопределенный" участок и построили на нем дом, может оказаться, что он частично стоит на участке соседа. И тот вправе требовать исправить это. Нотариусы нередко уже по выписке из ЕГРН видят факт наложения границ разных участков друг на друга и предостерегают потенциальных покупателей".
Источник: Российская газета
