По данным ЦБ, в прошлом декабре банки и застройщики стали чаще отказывать заемщикам в выдаче ипотеки по пониженным ставкам. С учетом роста ставки по льготной госпрограмме и расширения семейной ипотеки это может привести к снижению спроса на жилищные кредиты. Разбираемся, что происходит на рынке.

Совместные программы застройщиков и банков, по которым квартиру в новостройке можно купить по сниженной ставке от 0,01%, стали особенно популярны в 2022 году. Они выгодны тем покупателям, которые приобретают жилье для себя и не планируют погасить кредит досрочно. А вот инвесторам невыгодны — недополученная застройщиками прибыль «зашивается» в тело кредита, поэтому квартиры стоят дороже своей реальной рыночной цены.

Эта практика вызвала тревогу ЦБ. Регулятор счел околонулевую ипотеку маркетинговым ходом, из-за которого не все покупатели понимают свои риски на входе в сделку. Из-за нерыночных наценок банки получили в залог большое количество переоцененных квартир, которые нельзя будет продать по заявленной цене в случае неплатежеспособности заемщика. Это похоже на пузырь, и если банкротство заемщиков приобретет массовый характер, ипотечный рынок может обрушиться.

С начала 2023 года по новым требованиям ЦБ банки изменили условия субсидированных программ и пересмотрели комиссионные вознаграждения, которые по ним должны платить девелоперы. Стоимость участия для застройщиков после этого удвоилась и продолжает расти, поэтому схема становится невыгодной.

Сергей Николаев,независимый аналитик рынка недвижимости (Новосибирск)

Околонулевая ипотека — это, по сути, форма конкуренции застройщиков между собой. Почти то же самое, что и обыкновенная скидка, только направленная на ежемесячный платеж. Чтобы реализовать такие программы, застройщикам приходилось платить банку комиссию, которая в новых условиях перестает быть выгодной. Это было здорово только на растущем рынке.

К тому же околонулевые ставки приводили к нерыночному ценообразованию: «скидка» включалась в стоимость жилья. Для людей, которые покупали квартиру вдолгую, чтобы в ней жить, это приемлемое условие, т. к. в такой ипотеке почти отсутствуют ежемесячные проценты.

Однако для рынка в целом эта тенденция опасна. Банки получили в залог большое количество переоцененного жилья, которое они не смогут продать по заявленной стоимости при банкротстве заемщиков.

Программы с субсидированными ставками на ипотечном рынке пока еще есть, но их количество довольно быстро сокращается. Условия для покупателей в 2023 году тоже изменились не в лучшую сторону. Как говорит коммерческий директор компании ASTERUS Вера Стефан, сегодня за ту же комиссию, что и в прошлом году, девелоперы могут предложить ипотеку не под 0,1%, а минимум под 3%.

Заемщиков, которые уже оформили ипотеку, повышение ставки не коснется, так как она зафиксирована кредитным договором.

По подсчетам эксперта, ежемесячные взносы по субсидированной ипотеке при минимальной ставке для покупателей выросли более чем на 40%.

Вера Стефан,коммерческий директор компании ASTERUS

Приведу в пример двухкомнатную квартиру в нашем районе ALIA стоимостью 25 млн рублей. Рассчитаем ипотеку на 30 лет. Первоначальный взнос составит 15% — это 3,75 млн рублей. При базовой рыночной ставке в 11% ежемесячный платеж будет равен 202 368 рублей.

По субсидированной программе со ставкой 3% стоимость квартиры возрастет до 32,8 млн рублей (прибавляем ту самую комиссию банку от девелопера). Соответственно, первоначальный взнос в 15% вырастет до 4,920 млн рублей. А вот ежемесячный платеж будет уже заметно меньше — 117 638 рублей.

Однако еще в декабре 2022 года, когда комиссия по субсидированию была ниже и можно было воспользоваться ставкой в 0,1%, картина была иной. При расчете на этих условиях стоимость квартиры была выше — 33,8 млн рублей, первоначальный взнос составлял 5,075 млн рублей, а вот ежемесячный платеж — всего 81 012 рублей.

Для банковского сектора всё это, конечно, плюс. Но вот покупателям жилья сегодня нужно быть более платежеспособными, чем еще месяц назад, резюмирует Вера Стефан.

По прогнозам Веры Стефан, уход от пониженных ставок повлечет за собой сужение рынка — не все смогут позволить себе ипотеку.

Однако при отсутствии в 2023 году весомых негативных факторов ни постепенная отмена околонулевой ипотеки, ни повышение до 8% ставки по льготной госпрограмме не остановят развитие ипотечного рынка и новое строительство.

— Рынок новостроек продолжит развитие, адаптируясь к новой экономической ситуации, — говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. — Драйверами останутся льготные программы с господдержкой, например «Семейная ипотека», где ставка осталась на уровне 2022 года.

По словам эксперта, из-за расширения аудитории программы доля семейной ипотеки может вырасти на 40–50%. Это позволит удержать ядро спроса, а в дальнейшем создаст условия для более динамичного роста рынка.

Итак, с точки зрения Центробанка околонулевая ипотека была маркетинговым, а не экономическим механизмом, и опасно влияла на рынок первичной недвижимости. С другой стороны, она была выгодна тем, кто покупал жилье без цели заработать на его перепродаже.

Теперь этот инструмент становится менее удобным, но некоторые покупатели еще могут воспользоваться уходящим трендом.

— Средний уровень ежемесячных платежей хотя и вырос, но в целом остался комфортным для заемщиков. И часть покупателей по-прежнему делает выбор в пользу субсидированных программ, — говорит Татьяна Боева.

В общем, «поймать» выгодную субсидированную ставку пока еще можно. Только делать это нужно с четким пониманием цели покупки и с калькулятором в руках.

Как отмечает ЦБ, в краткосрочной перспективе исчезновение околонулевых программ может привести к росту процентных ставок по классическим жилищным кредитам. Связь между этими событиями не прямая и обусловлена логикой финансовой системы.

Исчезновение из статистики «суперльготной» ипотеки приведет к увеличению ряда средних контрольных показателей, которые влияют на кредитную политику банков. Но если ключевая ставка останется на нынешнем уровне, эти перемены не будут радикальными. Впрочем, ряд экспертов прогнозирует, что в 2023 году КС будет расти.

Выгодно ли брать жилищный кредит в таких условиях — вопрос со множеством переменных. Опрошенные нами эксперты считают, что пока ставка ЦБ остается на месте и на рынке доступны льготные программы, подходящие варианты можно будет найти. Но не всем.

Сергей Николаев,независимый аналитик рынка недвижимости (Новосибирск)

Цены на недвижимость сейчас на пике в данном экономическом цикле. С учетом того что государство продолжает поддержку застройщиков через льготные программы, покупка квартиры по-прежнему может быть выгодным предприятием. Но только если вы делаете это вдолгую — для проживания или сохранения уже заработанных денег. Особенно если поискать акции и скидки.

А вот хорошие варианты для инвестиций на рынке появляются лишь точечно. В основном новостройки после покупки сейчас дешевеют, совсем как автомобили. Так что квартиры, уже купленные в инвестиционных целях, продать с выгодой пока не получится. Чтобы конкурировать с «первичкой», их владельцам придется делать скидки в 15–17%.

Татьяна Боева,руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»

Вложения в недвижимость не теряют своей актуальности: это и пассивный доход, и проверенный временем способ сохранить сбережения. Судя по опыту предыдущих лет, после временной корректировки цен во время кризисов недвижимость снова показывает рост — в особенности это касается рынка новостроек. Выбирайте ликвидный объект в хорошей локации, в идеале рядом со станцией метро или МЦД или с их открытием в перспективе, и вложение будет выгодным.

Источник: ЦИАН