В Государственную Думу в конце мая был внесен законопроект, ограничивающий возможности для так называемого «потребительского терроризма» в отношении застройщиков при передаче жилья по договорам долевого участи в строительстве. Документ в разы снижает размер санкций, взыскиваемых с застройщиков за нарушение прав дольщиков. В суд обращаться будет бессмысленно.
Краткая характеристика законопроекта
Законопроект № 635611-8 был внесен в Государственную Думу 28 мая 2024 года. Он называется «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Авторами документа выступили действующие депутаты Государственной Думы, добрая треть которых является строителями или представляют интересы застройщиков.
Проект состоит из 4 статей. Он вносит поправки в федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – закон № 214-ФЗ). По мнению авторов законопроекта, новый нормативный акт «обеспечит единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договорам участия в долевом строительстве».
Давайте же посмотрим, каким образом представители застройщиков собираются бороться с «потребительским терроризмом» и обеспечивать этот самый «единообразный подход».
Очередная попытка вывести гражданско-правовую ответственность застройщиков из-под действия закона о защите прав потребителей
Сегодня застройщики, нарушившие условия договора долевого участия в строительстве (далее по тексту — ДДУ), отвечают перед дольщиками в соответствии с законом № 214-ФЗ, а также законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (в части, не урегулированной законом № 214-ФЗ). При этом санкции, применяемые к застройщикам по закону № 2300-1, сильно бьют по их карману. Поэтому строительные компании вот уже без малого 20 лет настойчиво требуют от государства вывести правоотношения, возникающие в ходе долевого участия в строительстве, из-под юрисдикции закона о защите прав потребителей.
В связи с этим проект, внесенный в Думу 28.05.2024 года, предусматривает новую редакцию части 9 статьи 4 закона № 214-ФЗ. Предлагаемые строительным лобби поправки устанавливают, что «к отношениям, вытекающим из ДДУ, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом участии в строительстве, с учетом того, что исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, определяется в соответствии с законом № 214-ФЗ».
Длинная такая цитата. Если же говорить просто, то авторы проекта предлагают перечислить в законе о долевом участии в строительстве № 214-ФЗ полный и окончательный перечень мер гражданско-правовой ответственности, применяемых в отношении застройщиков при нарушении ими условий ДДУ. Естественно, в этот список мер должны войти и санкции, применяемые к строительным компаниям в соответствии с законом о защите прав потребителей № 2300-1.
Предложение на самом деле вполне себе здравое и разумное. Отсылочные нормы вносят только путаницу. Юридически более грамотно и понятно, когда полный список мер гражданско-правовой ответственности, применяемых в той или иной сфере гражданских правоотношений, излагается в одном нормативно-правовом акте, а не разбросан по разным законам и кодексам. Другой вопрос — какие меры и (самое главное) какой размер санкций предлагают зафиксировать депутаты в новом законе. А вот с этим не все так гладко.
Снижение размера пени за нарушение срока устранения недостатков объекта, а также исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков
Действующая ныне статья 7 закона № 214-ФЗ устанавливает требования к качеству объекта долевого строительства. Одновременно часть 8 данной статьи указывает, что за нарушение срока устранения недостатков помещения застройщик уплачивает гражданину за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей № 2300-1. При этом, если недостаток (дефект) жилого помещения не является основанием для признания этого помещения непригодным для проживания, то размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 закона № 2300-1, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Напомню, что согласно пункту 1 статьи 23 закона № 2300-1 размер неустойки (пени) за нарушение сроков составляет 1% (один процент) в день от цены товара. Применительно к долевому участию в строительстве это означает, что за каждый день просрочки застройщик платит гражданину неустойку в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта) (Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 05.04.2021 по делу № 2-1500/2021).
Авторы законопроекта предлагают изменить часть 8 статьи 7 закона № 214-ФЗ и указать, что за нарушение сроков устранения недостатков, исполнения требования об уменьшении цены ДДУ, а также требования о возмещении расходов гражданина на самостоятельное устранение недостатков, застройщик уплачивает дольщику за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере не 1%, как это принято сейчас, а в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если же участником долевого строительства является гражданин, который купил жилье для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то застройщик уплачивает ему данную неустойку в двойном размере. При этом сумма неустойки не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). А вот если недостаток (дефект) является основанием для признания жилья непригодным для проживания, то неустойка рассчитывается от цены договора.
Как можно понять, авторы законопроекта ликвидирует отсылку части 8 статьи 7 закона № 214-ФЗ к пункту 1 статьи 23 закона о защите прав потребителей и в разы снижают размер неустойки по сравнению с законом № 2300-1.
Предлагаемая норма однозначно защищает интересы застройщиков. Одно дело заплатить дольщику неустойку из расчета 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта) за каждый день просрочки, и совсем другое – отдать сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ пусть даже и в двойном размере. Выгода налицо.
Снижение штрафа с 50% до 5% от присужденной суммы
Ну и наконец, то, ради чего, как я думаю, и затевался весь этот сыр-бор с «потребительским терроризмом» дольщиков. Действующая статья 10 закона № 214-ФЗ по своей сути является материальной и отсылочной. Она просто в общих чертах обязывает нарушителя договора уплатить второй стороне неустойки (штрафы, пени), предусмотренные законом № 214-ФЗ и ДДУ, а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. И все. Один абзац и шесть строк.
Авторы проекта предлагают изложить ее в трех частях в новой редакции. Первая часть статьи фактически повторяет действующую норму и дополнительно указывает, что со стороны, не исполнившей свои обязательства или исполнившей их ненадлежаще, не могут быть взысканы не предусмотренные законом № 214-ФЗ либо договором неустойки (штрафы, пени), проценты.
Часть вторая новеллы говорит о возможности компенсации морального вреда гражданину вследствие нарушения застройщиком прав участника долевого строительства. Тоже общие слова. Суды и так взыскивают компенсацию. Но так как моральные страдания невозможно оценить математическими формулами, то ее размер обычно варьируется от 5 до 10 тысяч рублей, что вполне устраивает застройщиков.
Третья, заключительная, часть гласит, что при удовлетворении требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, если такие требования не были исполнены застройщиком в добровольном порядке, суд в дополнение к присужденной в пользу участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере 5% (пяти) процентов от присужденной суммы.
Напомню, что сейчас размер штрафа, взыскиваемого с застройщика в пользу дольщика за неисполнение строителями требований гражданина в добровольном порядке, составляет 50% (пятьдесят процентов) от присужденной суммы (ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 – 1). Комментарии, как говорится, излишни. Строительное лобби пытается снизить размер штрафа сразу на 45%. И это, пожалуй, самая главная новелла данного законопроекта.
Выводы
Подведем итоги. Итак, при ближайшем рассмотрении выясняется, что законопроект № 635611-8 о внесении изменений в закон № 214-ФЗ, во-первых, не имеет никакого отношения к борьбе с «потребительским терроризмом», и, во-вторых, целиком и полностью защищает интересы застройщиков многоквартирных домов. Сводя в один закон исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности, он одновременно существенно снижает ещё и размер санкций, применяемых сегодня к девелоперам за нарушение последними своих обязательств.
Так, размер неустойки, взыскиваемой с застройщика за нарушение срока устранения недостатков, исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, предполагается рассчитывать исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ вместо 1% в день, как это делается сейчас.
Одновременно поправки в закон № 214-ФЗ одним махом снижают размер штрафа, взыскиваемого судами со строительных компаний за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщиков с 50% до 5% от суммы, присужденной в пользу участника долевого строительства.
Получается, что все меры ответственности застройщика, установленные законодательством РФ, остаются без изменений, но вот размер санкций, применяемых к девелоперам, существенного снижается. И где здесь, скажите на милость, борьба с потребительским терроризмом? Здесь скорее расчет на то, что многим дольщикам станет невыгодно судиться с застройщиками. Суммы, взысканные по суду, будут столь мизерными, что граждане просто махнут рукой на все судебные тяжбы. И строители, в любом случае, окажутся в выигрыше.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».
Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции
Источник: IRN.RU
