Порядка 70% всех сделок на первичном рынке происходит с привлечением ипотечных средств. Весной, во время скачка ипотечных ставок, показатель чуть снизился, но сегодня вернулся на прежние позиции. Тем не менее, некоторые заявители получают отказы – и порой «отказниками» становятся покупатели с хорошей кредитной историей. Более того, иногда ипотека «срывается» уже после одобрения банком. Как не допустить ошибки при оформлении ипотечного займа? Разбираем самые популярные ошибки потенциальных дольщиков и сотрудников банка (зачастую неопытность или невнимательность банковских служащих становятся причиной отказа в регистрации).

 

Ошибка 1. Оплата государственной пошлины в неполном объеме или по неправильным реквизитам

 

Казалось бы, что может быть легче – оплатить государственную пошлину? Но нет. В МФЦ отмечают, что это одна из наиболее частых ошибок при оформлении ипотечного займа. Размер государственной пошлины регулируется Статьей 333.33 НК РФ – в случае, если за государственной регистрацией обращается сразу несколько лиц, для которых не предусмотрены льготы (к примеру, банковское учреждение и заявитель), то пошлина должна быть оплачена в равных долях. Также при оплате важно верно указать реквизиты территориального подразделения Росреестра – в противном случае пошлина не будет учтена, и ипотека не будет оформлена. При повторной подаче аналогичные условия могут быть не предоставлены, либо банк и вовсе лишит права подавать заявку в течение определенного времени.

 

Ошибка 2. Некорректное указание регистрационного действия

 

Одна из причин, почему ипотеку могут не зарегистрировать – неправильное указание действия. Что это значит? К примеру, подается пакет документов на оформление ипотеки, однако в заявлении прописывается код действия «прекращение ипотеки». Естественно, что регистратор не может провести операцию – ведь он обязан основываться на фактически указанном в документе регистрационном действии.

 

Ошибка 3. Неполный состав документов

 

Еще одна причина, почему ипотеку могут не зарегистрировать – отсутствие того или иного документа. Так, например, необходимо предоставить согласие залогодержателя при оформлении следующей ипотеки в случае переуступки объекта. Кроме того, не соответствовать требованиям Федерального закона №102, который регулирует выдачу займов, могут и сам ипотечный договор, и закладная. Конечно, такое происходит не слишком часто, но случается – как правило, если документы оформляет неопытный сотрудник банка.

Вы можете показаться дотошным или чрезмерно обеспокоенным, но поверьте – лучше проверить все документы не только перед составлением ипотечного договора, но и перед его отправкой в МФЦ (желательно, вместе со знающим человеком – например, агентом). Чтобы регистрация прошла успешно, необходимо полное соответствие пакета документов букве закона.

 

Ошибка 4. Проблемы с цифровой подписью

 

На первый взгляд, достаточно простая процедура может быть проведена неверно. В частности, отказ в регистрации может наступить как вследствие отсутствия цифровой подписи, так и в ее неправильном «нанесении». Цифровая подпись способна оказаться истекшей, либо она может принадлежать юридическому лицу (такое происходит, когда индивидуальный предприниматель подписывает договор своей рабочей подписью вместо личной). Иногда договор подписывают неусиленной цифровой подписью – это неверно. Подпись должна быть усиленной и должна иметь действующий сертификат. Как отмечают сотрудники Росреестра, замечания в большинстве случаев являются следствием недоработки комплекта документов сторонами договора, а также неполучением необходимой информации в Едином государственном реестре. Иногда неправильное сопровождение оказывают кредитные организации.

Недавно был введен законопроект, согласно которому госрегистрация ипотеки, внесение изменений в записи в обязательном порядке должно сопровождаться выпиской из ЕГРН.

 

Ошибка 5. Ошибки в описании предмета сделки

 

Иногда неправильно указывают адрес, где строится жилой объект, неверно отображают площадь помещения и другие детали. В практике бывали случаи, когда отказ поступал из-за несоответствия даты подписания договора с указанным в анкете, либо из-за номера регистрации права в ЕГРН.

Какие еще ошибки встречаются при регистрации ипотечного договора?

Среди довольно распространенных ошибок выделяют следующие:

· Нет указания номера кадастра и характеристик жилого дома или квартиры;

· Отсутствуют указания основания права собственности (номера ДДУ);

· Не прописаны права залога, аренды, имеющийся сервитут.;

· Не указаны имеющиеся ограничения права (чаще всего такая проблема встречается, когда речь идет о загородных объектах недвижимости, расположенных на земле – коттеджах, таунхаусах).

Если отказ на более ранней стадии, причины кроются в документах или несоответствии заявителя требованиям банка

Если у заемщика отличная кредитная история, нет сторонних кредитов, имеется официальная заработная плата, и стаж работы соответствует нормам, то, вероятнее всего, кредит ему одобрят. Но есть и несколько нюансов, которые стоит учесть:

· Непопадание по возрасту. К примеру, в банковских требованиях указано, что ипотеку они выдают минимум людям не старше 64 лет. Это значит, что на момент погашения ипотеки заемщику не должно быть более 65 лет. А теперь представим ситуацию – вам 45 лет, и вы подаете заявку на ипотеку сроком 25 лет. Вы получите отказ, так как на момент окончания выплат вам будет уже 70 лет. Перед подачей заявления тщательно проверяйте все требования – в указанном случае подаваться на ипотеку следует на срок, не превышающий 20 лет.

· Объект не аккредитован банком. Даже если застройщик надежный, а новостройка находится на финальном стадии возведения, вам могут отказать, если банк не аккредитовал рассматриваемый вами жилой комплекс. Прежде чем оформлять заявку, проверьте – какие банковские учреждения аккредитовали заинтересовавший вас объект. Более того – рекомендуем уточнить у застройщика, есть ли у него партнерские программы с банками: воспользовавшись специальным предложением, вы можете получить займ по субсидированной ставке. К примеру, в застройщиков ЦДС, ЛСР, RBI имеются партнерские программы со «Сбером», Альфабанком, по которым ставки составляют от 0,1 до 3% на весь период кредитования. При высокой сумме кредита вы сможете сэкономить миллион и более. Но будьте внимательны! Не принимайте на веру все, что говорит менеджер застройщика – иногда партнерская программа предусматривает субсидированную ставку только на первые годы, а потом процент вырастает, и ежемесячный платеж становится неподъемным.

· Отсутствие кредитной истории. Порой плохая кредитная история, которую вы старательно выправляли в последние годы – даже лучше, чем полное ее отсутствие. Банки настороженно относятся к заявителям, которые ни разу в жизни не брали даже кредитную карту. Они не могут оценить, насколько вы надежный заемщик, насколько ответственно относитесь к выплатам. По этой причине вам могут отказать. Если вы готовитесь к ипотеке заранее, рекомендуем вам за год-два до этого взять кредит и расплатиться по нему без нарушений по срокам.

Источник: Обзор рынка новостроек