Сдача квартиры по договору найма не ограничивается только тем, что собственник получает деньги с жильцов (закон предусматривает термин «наем жилого помещения», хотя для большинства людей привычнее звучит «аренда жилья»).

На него возлагается ряд дополнительных рисков, к которым нужно быть готовым. Минимизировать их позволят несколько правил, сформулированных судами при рассмотрении споров, связанных со сдачей жилья внаем.

 1. Досрочное расторжение договора с квартирантами во внесудебном порядке допускается в том случае, если он краткосрочный

 Конституционный суд РФ подтвердил возможность включать в договор найма жилья пункты, предусматривающие досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя (собственника) без обращения в суд.

Обычно указывают, что при наличии определенных оснований (они перечисляются в договоре) собственник направляет жильцам уведомление о досрочном расторжении договора и освобождении квартиры.

Договор считается расторгнутым по истечении определенного срока со дня получения жильцами предупреждения (как правило, это 14 — 30 дней). Но суд сделал ряд важных оговорок:

- в договоре должны быть предусмотрены только веские основания для расторжения, которые существенно нарушают интересы наймодателя по вине жильцов (например, просрочка оплаты, причинение ущерба жилому помещению и т. п.).

То есть досрочное расторжение путем простого уведомления, без обращения в суд, не признают законным, если квартиранты ничего не нарушали, а собственник просто передумал сдавать им жилье;

- наймодатель не сможет расторгнуть договор досрочно без решения суда, если он является долгосрочным (т. е. заключен на срок 1 год и более).

При этом Конституционный суд РФ подчеркнул, что к долгосрочным договорам приравниваются также договоры, заключенные на срок до 1 года, но с автоматическим продлением по его истечении, если фактически договор действует больше года.

Следуя логике КС РФ, для таких договоров возможно досрочное расторжение только по решению суда (Постановление 02.06.2022 № 23-П).

 2. Отвечать за материальный ущерб, причиненный соседям, будет собственник, а не квартиранты

 Даже если в причинении ущерба виновны жильцы, расплачиваться с соседями все равно придется собственнику.

Такую позицию не раз высказывали суды самых разных уровней, вплоть до Верховного суда РФ (например, определение № 74-КГ13-11).

По закону собственник несет бремя содержания имущества, которое ему принадлежит. Собственник обязан поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним и соблюдать права и законные интересы соседей.

Поэтому ответственность за условный пролив соседской квартиры будет возложена на собственника сдаваемого жилья. Тем более, что ст. 1064 ГК РФ допускает переход обязанности по возмещению вреда на лицо, которое не является его причинителем, если это предусматривает закон.

А договор найма не создает обязанностей для третьих лиц — так что соседи не должны разыскивать квартирантов и требовать от них оплаты ремонта, который пришлось сделать.

Это уже проблема собственника — найти их и получить компенсацию того, что ему пришлось выплатить.

 3. Собственник не обязан компенсировать моральный вред соседям за квартирантов

 В отличие от материального ущерба, моральный вред должен компенсировать тот, кто его причинил. И в случае со сдачей жилья это правило тоже действует.

Суды уже не раз принимали решения об отказе во взыскании компенсаций с собственника квартиры, которая сдается, если его квартиранты причиняли неудобства соседям — курили на балконе, шумели и т. д. (например, определение Первого КСОЮ № 88-22464/2021).

Источник: Юридические тонкости