Недобросовестные ресурсоснабжающие организации, из-за которых у нас внезапно отключаются горячая вода и электричество, начнут платить штрафы в десятикратном размере. А размер платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества предлагается привязать не к пожеланиям УК, а к технической документации на МКД
Несколько новостей, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства, заслуживают особого внимания. Во-первых, президент РФ подписал Федеральный закон от 29 мая 2024 г. № 116-ФЗ «О внесении изменения в статью 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
Как отмечает телеграм-канал «Законы стройки», с 9 июня за оказание некачественных коммунальных услуг действуют новые штрафы, которые для недобросовестных ресурсоснабжающих организаций (РСО) увеличены в десять раз. Речь идет о незаконных отключениях горячего водоснабжения или отопления в зимнее время, длительной приостановке услуг по электроснабжению и подобных нарушениях.
Система штрафов теперь двухступенчатая. За первичное нарушение сроков и качества подачи коммунальных ресурсов штрафы составят до 10 тысяч рублей для должностных лиц и до 50 тысяч рублей для юрлиц. За каждое последующее нарушение будут взыскиваться штрафы в размере до 30 тысяч рублей и до 100 тысяч рублей соответственно.
Во-вторых, комитет Госдумы по строительству и ЖКХ подготовил законопроект, который вносит изменения в работу УК. По мнению авторов документа, после его принятия управление недавно построенными МКД станет более эффективным.
Как поясняют эксперты, поправки, которые предлагается внести в Жилищный кодекс РФ, устанавливают: временная УК, с которой застройщик заключил договор на обслуживание, должна приступить к полному управлению МКД через год после введения дома в эксплуатацию. Сейчас срок составляет три месяца, но за это время не все квартиры успевают перейти к собственникам, что усложняет процесс управления общедомовым имуществом.
Кроме того, изменяется подход к установлению тарифов. Сейчас размер платы, указанный в договоре УК и застройщика, не имеет никакого финансово-экономического обоснования, в связи с чем тарифы для собственников нередко оказываются завышенными.
По новым правилам размер платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества будет привязан не к пожеланиям УК, а к технической документации на МКД. В состав техдокументации войдет также инструкция по эксплуатации жилого дома: в ней будут прописаны рекомендации по содержанию и ремонту общедомового имущества, сроки службы отдельных элементов и так далее. На основе этих сведений УК и подготовит тарифы на управление.
Что думают девелоперы по поводу предложенных нововведений? Не видят ли каких-то опасностей в их принятии? А главное, считают ли проблемы, которые заставили задуматься о новых правилах, реально существующими?
Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»
«Действительно, порядок определения стоимости услуг управляющей компании на этапе приобретения жилья в новостройке — это острый вопрос в сфере жилой недвижимости. Собственники квартир МКД сталкиваются при покупке жилья с уже установленным тарифом на управление и эксплуатацию, и многие владельцы ошибочно считают тарифы непрозрачными и завышенными. Любая УК при расчете тарифа в первую очередь опирается на исходную техническую документацию, а также на административно-хозяйственные расходы в рамках собственных бизнес-процессов. В каждом договоре между собственником и УК отдельным приложением должна идти максимально прозрачная расшифровка тарифа. При этом УК должна быть клиентоориентированной и оперативно предоставлять собственникам обоснования и комментарии при возникновении вопросов по тарифу. К сожалению, не во всех сегментах владельцы получают обратную связь, а это, безусловно, влияет на лояльность. Принятие законопроекта может существенно ограничить УК в привлечении ресурсов, необходимых для оказания качественной эксплуатации, например при выборе круга поставщиков специализированных услуг. Тем не менее такой подход позволит предотвратить установление необоснованного размера платы за эксплуатацию, если речь идет о недобросовестной управляющей компании. Также законопроектом увеличивается срок действия договора управления домом, заключаемого застройщиком с УК. В настоящее время он составляет три месяца, теперь собственники жилья смогут самостоятельно выбрать новую УК только спустя год. Временный характер управления новостройками вполне оправдан. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию владельцы выполняют ремонтные работы, а застройщик устраняет претензии, которые выявляются уже после приемки квартир. Существующий отведенный трехмесячный срок слишком оптимистичный. Практика показывает, что основная доля жильцов заканчивает ремонт и заселяется не раньше чем через полгода, а полностью заселенным дом становится в среднем через год. В этот период работа управляющей компании, аффилированной с застройщиком, — максимально эффективное решение в части устранения недочетов. В любом случае вопросы оказания жилищно-коммунальных услуг являются наиболее чувствительными и социально значимыми для населения, в этой связи данный законопроект и подобные инициативы требуют детальной проработки и анализа и должны учитывать соблюдение баланса интересов владельцев и УК».
Вера Стефан, коммерческий директор компании Asterus
«Увеличение срока до года — это действительно правильная мера. За год застройщик совместно с УК уже успеет реализовать концепцию управления многоквартирным домом, клиент сможет погрузиться в детали, понять все особенности этой концепции, необходимость каждого пункта и определить для себя, готов он платить за данные услуги или нет. Сейчас все девелоперы понимают, что сервис, который обеспечивает УК жильцам после покупки квартиры и заселения, это одна из важнейших составляющая продукта. Соответственно, выбранная управляющая компания — это партнер, который обеспечивает сервис, влияющий на качество продукта и репутацию девелопера на рынке. Поэтому зачастую УК привлекается в качестве консультанта еще на этапе разработки проекта, от нее важно получить оценку встроенных продуктовых характеристик с точки зрения их дальнейшей эксплуатации: что будет сложно или дорого поддерживать, убирать и чистить, что следует добавить для ухода за растениями и поливки и так далее. Только за срок около года УК и застройщик смогут продемонстрировать людям, что у них выстроен контакт и диалог, что застройщик продолжает заботиться о проекте после его реализации, что он готов вникать в особенности эксплуатации своего объекта, устранять недочеты или, наоборот, добавлять новые сервисы и решения и тем самым проявлять заботу о жильцах. Три месяца для этого мало. За этот срок в крупных ЖК не всегда можно успеть передать ключи всем собственникам. Покупатели не успевают приступить к ремонту и уже тем более не получают опыта проживания. Часто их мнение об УК формируется только из опыта взаимодействия на стадии ремонтных работ: заказа пропусков, вывоза мусора и тому подобное. Поэтому нужен более длительный срок. Теперь о тарифах: данный пункт особенно актуален для объектов высокой категории комфорта, которые невозможно эксплуатировать в рамках городских тарифов. Например, в жилом комплексе бизнес-класса Alia команда УК еще при запуске первой очереди в эксплуатацию опиралась не на городской тариф, а на технические характеристики объекта и задуманную концепцию. Иначе невозможно было бы обеспечить обещанный уровень комфорта. Предложенные поправки сделают этот опыт повсеместно используемым. Что касается финансово-экономического обоснования для установки размера платы УК, то оно, безусловно, есть. Цены не берутся с потолка, они складываются из многих факторов. Один из них — заработная плата сотрудников, исполнителей, которая год от года только растет. Например, средняя зарплата дворника в 2019-2020 годах составляла 45 тысяч рублей, а в 2024 году ожидания по зарплате дворника составляют уже 68-73 тысячи. Зарплата охранника тоже выросла: еще пару лет назад она составляла 1,5 тысячи рублей в смену, а с 2023 года — не меньше 2,8 тысячи. Кроме того, растут затраты на химию для уборки (она не российского производства и заметно выросла в цене), расходные материалы, инвентарь. Покупателям, которые приобретают жилье классом выше, чем комфорт, важно понимать, что за обслуживание и эксплуатацию им придется платить выше рынка. Еще раз повторюсь: все тарифы детально прописываются, иначе их не пропустит комиссия и инициативная группа дома. А все спорные вопросы выносятся на голосование, и люди вправе сделать свой выбор за или против. Например, застройщик запланировал лобби с ресепшен, следовательно, подразумевается, что в таком лобби работает консьерж. Но если собственники проголосуют против, лобби останется пустым, без консьержа, несмотря на концепцию от девелопера. Или, например, в некоторых ЖК сейчас запроектированы общие детские комнаты. Но не все хотят за них платить, что логично, например, для бездетных собственников. С другой стороны, при покупке квартиры застройщик не скрывает от клиента тот факт, что в доме, согласно концепции, будут общие детские комнаты, — это рассматривается как преимущество проекта. Поэтому собственник заранее должен понимать, что обслуживание такой комнаты также войдет в тариф УК. И чтобы отказаться от оплаты, потребуется вынести вопрос на общее собрание собственников и собрать большинство голосов».
А как считают представители УК-сегмента? По словам генерального директора УК Commonwealth Partnership Дениса Троценко, вопрос о назначении временной управляющей компании застройщиком обсуждается уже достаточно давно на различных площадках и в рамках различных ассоциаций. «Рассмотрев ситуацию с точки зрения здравого смысла, можно сделать вывод о том, что назначение временной управляющей компании на три месяца не принесет никакой ощутимой практической пользы. Это связано с тем, что структура управления общедомовым имуществом начинает формироваться в более-менее понятной схеме и связке с собственниками примерно через год после захода управляющей компании», — подчеркивает эксперт и отмечает, что об этом профессионалы говорили не единожды.
Денис Троценкогенеральный директор УК Commonwealth Partnership
«Длительное время разного рода ассоциации предлагали зафиксировать срок управления УК на два года с момента подписания договора управления или решения застройщика. В данном случае возникает единственная коллизия, и вот что отличает российский бизнес от, скажем, центральноазиатского: в Центральной Азии выбирают не квадратными метрами, а «головами». Другими словами, при голосовании учитывается не число квадратных метров, а число собственников. Тем самым центральноазиатский регион, собственно говоря, защитил себя от манипуляции квадратными метрами, находящимися в собственности застройщика. В целом инициатива о назначении управляющей компании на год носит абсолютно здравый и практический характер и точно позволит обеспечить более высокий качественный уровень обслуживания мест общего пользования, выстраивания взаимоотношений с собственниками, а также выработки «концепции управления объектом» — то есть методологии управления жилым комплексом в целом».
А вот привязка тарифа к технической документации, по мнению эксперта, решит проблему только наполовину, поскольку структура управления объектом и эксплуатация его инженерных систем с техдокументацией сшивается не целиком. «Финансовая модель объекта строится из набора параметров, таких как техническая документация и сложность инженерно-технического наполнения. Затем идет контур безопасности — внешний и внутренний, необходимые услуги, которые заложены девелопером в концепцию строительства, и так далее. Собственники, особенно в бизнес-классе, покупают не метры, а некую экосистему, которая и ложится в основу формирования тарифа. С другой стороны, возможно, было бы целесообразно разделить услуги на базовые, которые могут быть действительно привязаны и зафиксированы, и дополнительные, которые требуются жителям в соответствии с концепцией. В противном случае найти компромисс между собственником, девелопером и управляющей компанией не удастся никогда», — считает собеседник BFM.ru.
«В ходе многочисленных обсуждений мы пришли к выводу о необходимости формирования минимальной расчетной базы для тарифообразования и привязки ее к стандартам. Это позволит создать систему учета, контроля и формирования цифр и тарифов на дополнительные услуги. Иных, более эффективных способов выхода из сложившейся ситуации не существует», — резюмирует Денис Троценко.
Источник: BFM.ru
