Какова минимальная стоимость загородного дома, какой может быть альтернатива родовому гнезду, что и зачем показывает единственная в России интерактивная выставка загородного строительства, Циан.Журналу рассказал Владислав Копица, основатель выставки Open Village.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ В ИНТЕРВЬЮ

- Open Village — это бизнес-экосистема, которая объединяет всех игроков рынка ИЖС.

- В 2023 году на выставке побывало 22 183 человека, в 2024-м планируется 30 тыс.

- Когда чиновники осознают, какую ценность несет Open Village, в ней смогут участвовать не только загородные дома, но и многоквартирные.

- За 5–10 млн можно построить качественный дом площадью 40 кв. м, все, что больше — сказка.

- Сейчас дома 500−1000 кв. м на продаже, люди наигрались в замки и поняли, что родового гнезда не получится.

- Проект дома «Перспектива» из двух модулей учитывает любые возможные варианты развития семьи.

- Все, кто заходит в проект Open Village, получают рекламу — положительную или отрицательную.

- После введения эскроу-счетов обманутых людей не будет. Цены вырастут, но ненамного.

- Огромная проблема сегодняшнего рынка — сильное удорожание рабочей силы.

- Еще 2–3 года назад считалось, что дом строится два года. Сейчас сроки строительства сильно сокращаются.

- Российский бизнес мощно развивается, лет через десять мы будем впереди планеты всей.

Модератором беседы выступила Юлия Судакова, корреспондент Циан.Журнала.

 

«Выставка Open Village — это вишенка на торте»

 

Ю.С. Владислав, расскажите, что это за выставка — Open Village?

В.К. Многие считают, что это выставка, но на самом деле Open Village — это прежде всего бизнес-экосистема, которая объединяет всех игроков рынка ИЖС. А выставка − это уже вишенка на торте: раз в год мы проводим летний фестиваль загородной жизни или фестиваль современных домов.

Экосистема работает в течение всего года: коллаборации, общение, внутреннее развитие бизнеса. А на выставке демонстрируются современная архитектура, комфортная территория, отделочные материалы, проекты.

Ю.С. То есть это целый поселок, где в режиме реального времени строятся дома, демонстрируются готовые проекты?

В.К. Да, это единственная в своем роде выставка в России и вторая в мире. Каждые два года она проходит в новом коттеджном поселке. После того как выставка уезжает, в дома заселяются купившие их люди. Ценность выставки в том, что каждый год строители демонстрируют новые технологии и архитектуру.

Ю.С. А сколько человек ее посещают?

В.К. В прошлом году за 18 дней выставки на ней побывало 22 183 человека. А в этом мы готовимся к 30 тыс. Может быть и больше, но ценой билета мы будем регулировать число посетителей до 30 тыс. человек — это для нас потолок.

 

«Тут нам государство не нужно — главное, чтобы не мешало»

 

Ю.С. Почему загородное жилье вам нравится больше, чем городское?

В.К. Это не совсем так. Да, сейчас Open Village больше развивает ИЖС, так сложилось исторически. Но мы придем к тому, что будем демонстрировать и малоэтажку, и квартиры в многоэтажных домах. Это наша цель. Возможно, для этого нам придется самим построить город.

Проблема в том, что у городов нет своей земли: ее всю разобрали в девяностые, почти вся она находится в частных руках. Ни на одном сайте города я не видел плана развития, чтобы было указано, где и когда будет построен новый микрорайон, новые школы и так далее.

Для того чтобы я смог демонстрировать в России ИЖС, «малоэтажку» и многоэтажные дома, нужен тандем с мэрами городов, как это происходит в Финляндии.

Там уже более 50 лет проходит «Асунтомессут» — первая интерактивная выставка в мире. Финские города борются за ее проведение.

Для нее строят и высотные дома, и «малоэтажку», и ИЖС. Эта выставка — государственный кооператив, в который входят профсоюзы, институты, банки. Государство таким образом показывает, как люди будут жить в будущем. Если они строят детский сад или дом престарелых, это выглядит как пятизвездочный отель.

А Open Village — частная инициатива, государство нам не помогает. Это изменится, когда кто-нибудь из чиновников осознает, какую ценность несет Open Village. И тогда мы сможем совместно показывать комфортную жизнь человека в России в целом. А пока мы показываем комфортную загородную жизнь. Тут нам государство не нужно — главное, чтобы не мешало.

Ю.С. Вы сказали, что у вас в планах многоэтажки. Как это будет? Целый квартал, район?

В.К. Я много рассказывал о проекте «Эльтаун» — лучшем в России, допускаю, что и в мире. Это уникальный частный город на 30 тыс. человек, который показывает комфортную среду обитания. Он находится в пяти минутах езды от Челябинска. Там как раз есть ИЖС-зоны, «малоэтажка», «многоэтажка».

Если сейчас кто-то будет строить похожие города — а такие идеи уже есть, бизнес учится у «Эльтауна» — пусть зовут меня, потому что проект Open Village знают все. В таких проектах мы сможем показывать все форматы, но, опять же, в связке с бизнесом, не с государством.

Ю.С. Но почему Челябинск? Не Петербург, не Краснодар…

В.К. Отличный вопрос. Во-первых, Челябинск на четвертом или пятом месте по налогам на прибыль. Во-вторых, в Челябинске нет хороших проектов, в которых хотелось бы жить. Василий Курбацких — создатель проекта — сам из Челябинска. Он проанализировал всю эту информацию и сделал проект для людей, у которых есть деньги и которые не хотят уезжать из своего города. Цены там сейчас московские, а может быть, и выше, потому что продукт качественный.

Василий попал четко в десятку. Если бы он пошел в Москву, я не думаю, что получился бы такой уникальный проект.

 

«Вы получите черную дыру, в которую всю жизнь будут утекать время и деньги»

 

Ю.С. Давайте поговорим про строительство дома в среднерусских бюджетах. Реально ли построить его сейчас за 5 или 10 млн рублей?

В.К. Все реально, только нужно понимать: если бюджет 5 млн, значит дом будет 50 кв. м. Это сложно, но можно.

Математика простая: дом с отделкой среднего качества обойдется в 100 тыс. рублей за квадратный метр. Дом для постоянного проживания — в 120 тыс.

Разница не в технологиях строительства, а в отделочных материалах и, самое главное, коммуникациях.

Если вы спросите врачей, когда появилось большое число молодежи и детей с аллергией, они вам объяснят — в то время, когда люди начали устанавливать пластиковые окна. А они не дышат, из-за чего в доме скапливается много пыли и остается мало свежего воздуха.

Ю.С. Но окна можно открывать.

В.К. Зимой с открытыми окнами не поживешь, весной и осенью тоже проблематично. Запуская холод в дом, вы больше платите за отопление. Кроме того, открыть окно — не значит проветрить. Воздушный поток по сквозняку выходит в вытяжку, многие уголки в доме останутся без свежего воздуха. Решить проблему могут как раз правильные коммуникации — система рекуперации. У нас о ней узнали в 2017 году, когда я начал говорить об этом на Open Village.

Ю.С. Давайте поподробнее, что такое система рекуперации?

В.К. Это система подачи свежего воздуха в дом, благодаря которой входящий холодный воздух, не смешиваясь с отработанным, нагревается от него. В дом попадает свежий воздух температурой +4...+5, а не –20 градусов. Это серьезная экономия на отоплении.

Конечно, система рекуперации стоит денег. Раньше это было 1−1,5 млн, сейчас можно сделать дешевле — от 500 тыс. Когда человек задается вопросом, за сколько можно построить дом, он не учитывает такие нюансы. Но это новый, комфортный уровень жизни.

Ю.С. То есть бюджет 5–10 млн — это скорее про дачу? Дом для постоянного проживания в эту сумму втискивать не стоит?

В.К. Можно, если это будет 40 кв. м. Дешево построить дом большей площади — это сказка. В реальности вы получите черную дыру, в которую всю жизнь будут утекать время и деньги. Что вы выберете: дом, который экономит деньги и здоровье, или дом, который их забирает?

Кто-то мне скажет: «Да ты вообще, буржуй, обалдел. Я за 5 млн построю себе 120 кв. м». На здоровье, вам там жить.

Если такой дом предложат построить на нашей выставке, я скажу: велкам. Но никто не построит. Уже были такие случаи.

Одно дело — построить дом для себя, другое — создать бизнес и отвечать за те дома, которые ты построил. Когда делаешь для себя, ты не обращаешь внимания на какие-то погрешности. А если я бизнесмен, с меня за это три шкуры снимут. Я устану в суды бегать, в долгах окажусь, компанию закрою.

Когда мы говорим о том, сколько стоит дом, мы исходим из экономики компании, которая работает на рынке, платит зарплату, налоги государству, отвечает за этот дом.

 

«Родового гнезда не получится — мир открыт, и детей не привяжешь к себе»

 

Ю.С. Вы рассказывали, что у вас появился какой-то невероятный проект дома мечты.

В.К. Мы с супругой создали проект, который назвали «Перспектива». Я бы сказал, что это не дом мечты, а скорее очень нужный проект для россиянина. Объясню, почему. Дом нужно строить для себя любимого, и делать это так, чтобы на всех стадиях развития семьи этот дом давал максимум.

Раньше были большие перекосы — вы знаете, строили дома 500, 1000 кв. м. Сейчас все эти дома на продаже, люди наигрались в замки и поняли, что родового гнезда не получится — мир открыт, и детей не привяжешь к себе.

Внешне наш проект выглядит как единый дом, но он разделен на два модуля: 70 кв. м и 120 кв. м. Между ними котельная, которая отапливает оба модуля.

Представим молодую пару, которая берет ипотеку. Они сразу строят этот большой дом, но, пока у них нет детей, живут в маленькой части. А большую часть дома могут сдавать и быстрее закрывать ипотеку. Появились дети — они переезжают в большую часть. На 120 кв. м можно легко сделать три спальни, хороший зал, кухню с террасой и даже сауну. А маленькую часть они смогут сдавать или поселить туда пожилых родителей. Никаких конфликтов двух хозяек на одной кухне — это два разных модуля.

Выросли дети — если захотят, могут жить рядом. Дети разлетелись — можно опять сдавать маленькую часть. В конце концов эта пара опять переезжает в маленький модуль, сдавая большой — доход будет гораздо больше, чем пенсия.

Еще один вариант — в маленьком модуле можно заниматься бизнесом. Вышивать, выпекать тортики, проводить сессии психолога, делать массаж или маникюр в комфортной обстановке.

Можно сделать два кабинета, чтобы муж и жена могли работать на удаленке, а дети их не беспокоили.

Наш проект учитывает любые возможные варианты развития семьи, в этом его огромная ценность. Он будет интересен и инвесторам — сейчас бум внутреннего туризма, многие строят дома под сдачу. Построить такой дом из двух модулей на 2 млн дешевле, чем два отдельных дома.

Ю.С. И каковы перспективы у этой «Перспективы»?

В.К. Проекты уже строятся. Я пока не могу показать дом, построенный под ключ, чтобы люди увидели его во всей красе. Но когда мы рассказываем о проекте на экскурсиях, всегда находится как минимум один человек, а чаще 2–3, которые говорят: «Это как раз то, что я сейчас ищу».

Раньше не было таких проектов, и люди просто не знали, что так можно.

 

«Возможно, эскроу — просто идеальная формула строительства дома»

 

Ю.С. Давайте поговорим про рынок. Какие события сейчас можно назвать самыми знаковыми?

В.К. Сейчас сокращается льготная ипотека. В начале года из-за этого был бум — все пытались успеть ее взять, потом произошла просадка. Что нас ждет впереди? В ИЖС будут вводить эскроу-счета. Это приведет к тому, что больше не будет обманутых семей, а их сейчас немало. На рынке много компаний, которые я не могу назвать иначе как упырями, извиняюсь за это выражение.

Я скажу прямо: друзья, с компаниями «Смартдом», «Смарт технология», New house, «Нео каркас» строить нельзя категорически! Они не построят вам то, что вы хотите. Вы потеряете деньги. Откуда я знаю?

Всех, кто заходит в проект Open Village, я предупреждаю: рекламу ты получишь. Но какую — отрицательную или положительную — будет зависеть от тебя.

И я выполняю свои обязательства. Если посыпались жалобы, я разбираюсь и сообщаю об этом рынку. И таких компаний, на самом деле, много.

 

Ю.С. А как на них не напороться?

 

В.К. Не мечтать построить дом площадью 200 кв. м за 5 млн рублей. Мечтаешь — знай, что ты идешь по дремучему лесу, где море паутины, и в этой паутине сидят жирные, наглые, противные пауки, которые с удовольствием высосут твою кровь. Люди должны осознавать: если они ищут очень дешевый дом, они попадают к упырю, а потом поймут, что их обманули.

После введения эскроу-счетов обманутых людей не будет. Цены вырастут, но ненамного, потому что банки здесь молодцы, они это хорошо продумали. Как это будет работать — банк говорит: «Твои 20 млн лежат на счете. Достроишь дом — заберешь эти деньги. А чтобы было на что строить, можешь взять у нас кредит под 1%».

Понятно, что этот 1% застройщик «повесит» на заказчика, но тут банки — красавцы: заказчикам, которые работают по этой схеме, предлагают минус 1% от ипотеки. Возможно, это будет просто идеальная формула строительства дома: клиент в безопасности, строитель в безопасности, банк зарабатывает деньги.

Ю.С. Это звучит очень красиво, но как-то не верится.

В.К. Ну мы привыкли не верить. Но надо понимать, что это идет, безусловно, от государства, но совместно с бизнесом. Это не чиновник, который обещает нам счастливое будущее. Это бизнес говорит: ребята, вот такая программа, и она работает.

И с моей точки зрения эскроу — очень классная программа, которая даст безопасность.

Я вижу здесь единственный нюанс — эскроу может стать инструментом шантажа для конечного потребителя. Он может отказаться принимать дом: «Здесь сучок, мне не нравится». Но надо отдать банкам должное, они отслеживают случаи потребительского экстремизма. И быстро учатся — за три года сделали мегаклассные программы, которые очень сильно помогли людям и строительным компаниям. Научатся решать вопросы и с эскроу.

Да, дома станут дороже. Но не из-за эскроу.

Ю.С. Стройматериалы дорожают?

В.К. Не только. Сильно дорожает рабочая сила — это огромная проблема для всех. Раньше часто спрашивали: у нас рынок строителя или рынок покупателя? Так вот, сейчас — рынок бригад. Плотники, электрики, кровельщики — люди, которые работают руками, — получают сейчас минимум 100 тыс. в месяц, а часто доходит и до 300.

 

«Лет через 10 мы будем впереди планеты всей и будем всех учить создавать комфортную среду»

 

Ю.С. Последний вопрос: как у нас развиваются технологии в строительстве?

В.К. Семимильными шагами. Первую свою выставку, открытую для людей, я провел в 2017 году. Тогда 50% людей строили дома по проекту, нарисованному на бумажке, 90% строили без геологических изысканий грунта. Прошло всего семь лет, и ситуация совершенно другая: 95% все делают правильно.

Еще 2–3 года назад считалось, что дом строится два года. Сейчас сроки строительства сильно сокращаются. Набирают обороты префабы (подготовка домокомплекта в цеху с последующей сборкой на участке. — Прим. ред), в ИЖС зашли монолитные панели.

На выставке я своими глазами видел, как компания закручивала сваи, у меня как раз начиналась экскурсия. Когда она закончилась, уже стоял двухэтажный дом.

Плюс семь дней на то, чтобы соединить трубы, провести электрику, закрыть швы.

Я уверен, что через десять лет к нам на Open Village будут ездить не со всей России, как сейчас, а со всего мира, потому что наш бизнес мощно развивается. Лет через десять мы будем впереди планеты всей и будем всех учить создавать комфортную среду. Не только в доме, но и вокруг дома.

Источник: ЦИАН