Если в советские времена граждане, предпочитавшие качественный отдых, воспринимали Сочи как «наше все», как Канн или Ниццу в границах СССР, то после появления возможности проводить отпуск на мировых курортах несомненный авторитет этого города снизился. Вторую жизнь в Сочи вдохнула Олимпиада-2014.   Визуально это выражается в большом количестве высоток, вырастающих вдоль моря и чуть ближе к горам. То, что вся эта застройка довольно разномастная и сами объекты не слишком сочетаются друг с другом по стилю, никого не смущает. Город развивается, констатируют чиновники. Недвижимость востребована и на внутреннем, и на внешнем рынке, то есть среди приезжих, заключают риэлторы.   К счастью, все огрехи современной застройки скрашивает роскошная природа курорта: такого великолепия и разнообразия флоры не встретить даже на Средиземноморье. В Сочи всего этого в избытке. И целебный горный воздух, и теплое Черное море.   Свежим глазом     Самые богатые зеленые массивы сохранились в дендрарии, а также на территориях ведомственных санаториев и пансионатов. Любителям живой природы можно расслабиться, стук строительного топора угрожает этим лесам теперь в меньшей степени, чем раньше. В 2009 г. в Сочи был принят Градостроительный кодекс, а также Правила землепользования и застройки.   Если же и это не остановит сочинскую стройку, то город потеряет свой самый главный козырь — ту субтропическую природу, которая оказывает на отдыхающих на этом черноморском курорте оздоровительный эффект. Убери этот подарок природы, и даже при наличии моря Сочи станет блеклым городом, стихийно застраивавшимся все годы своего существования. Это бросается в глаза и сейчас: вокруг реки Сочи, например, застройка представляет собой настоящий «шанхай». В городе много хрущевок, которые, по мнению риэлторов, не будут снесены никогда. Правда, ведется реконструкция жилого фонда. Например, облицовка зданий на улице Горького заметно улучшила район — все прибывающие в Сочи железнодорожным транспортом, покинув вокзал, проходят эту улицу одной из первых и, конечно, отмечают положительные изменения. Бросаются в глаза и новые объекты инфраструктуры: поликлиники, фитнес-центры довольно неожиданных футуристических форм и стилей.   Местные риэлторы объясняют интерес к городу не только приближающейся Олимпиадой, но еще и тем, что нигде в России не происходит такого бурного инфраструктурного развития. Это внушает потенциальным покупателям веру в то, что курорт Сочи в ближайшее время действительно станет прекрасным уголком планеты и удобным для отдыха местом.   Пока же жителей города донимают своим вниманием правительственные делегации: перекрытие дорог в Сочи не меньшая катастрофа, чем в Москве. Даже хуже: Курортный проспект — главная артерия Сочи, но он извилист и узок. Когда город посещает какой-то важный чиновник, частный транспорт по требованию работников ГАИ должен просто дематериализоваться. Неудобства эти происходят довольно часто и будут происходить до тех пор, пока не построят объездные магистрали. На данный момент готов только первый участок дублера Курортного проспекта.   Стиль вождения местных автомобилистов — отдельная тема. Эти джигиты дадут фору любому столичному лихачу. Курортники не могут расслабиться: потеряешь бдительность — не дойдешь до пляжа. Ситуация не меняется годами. И вряд ли изменится к Олимпиаде.   Жилой фонд     Сегодня будущая столица Олимпиады демонстрирует то, чем не может похвастаться ни один город России: рост спроса на недвижимость и даже некоторый рост цен.   Но начнем с того, что именно представляет собой жилой фонд Сочи.   По самым скромным подсчетам, жилых домов в городе старше 40 лет не менее 25% от общего объема многоквартирного жилья, рассказывают в сочинской инвестиционной компании «Перекресток-Сочи».   Хрущевки большей частью располагаются в центре города, и из-за высокого коэффициента стоимости земли квартиры в них недешевы. К примеру, однокомнатную на Цветном бульваре предлагают по цене 2,7 млн руб. Рядом квартира в более свежей панельной пятиэтажке стоит 3 млн руб. И это жилье востребовано, на него есть спрос! Квартиры в хрущевках обычно на 10% дешевле, чем в панельных пятиэтажках, построенных в 70–80-х гг. прошлого века. Скрашивает проживание в данных объектах отделка фасадов этих зданий, замена старой кровли, благоустройство придомовых территорий. В данный момент, отмечают в Южной управляющей компании, в городе действует муниципальная программа по облицовке и обновлению фасадов, под которую подпадает примерно 80% рынка вторичного жилья. Однако старый фонд с большим процентом износа не обновляется.   Теперь на сочинском рынке недвижимости есть много примечательных объектов, эпоха типового жилья прошла. Некоторые из этих новостроек стали визитными карточками города, его архитектурными доминантами, говорит Д. Подгорнов, специалист ИК «Перекресток-Сочи». Наибольшее разнообразие в застройке проявилось в центральной части города вдоль побережья. Там можно увидеть и самый первый из элитных многоквартирных домов в Сочи — «Александрийский маяк», где квартира стоит около 1,5 млн долл. Самые дорогие апартаменты в ЖК «Королевский парк», где пентхаус выставляется сегодня по цене 12 млн долл. с авторским проектом отделки от модельера С. Зайцева. Самый удобный — ЖК «Идеал Хаус», где застройщик соединил клубный стиль, уединенность и огромный перечень предоставляемых услуг. Неподалеку находится и самый экстравагантный сочинский объект — ЖК «Премьер» на улице Кубанской, называемый в народе «Титаником».   Если пройти немного вглубь исторического центра Сочи-сити по улице Горького, то можно увидеть и приобрести жилье в неплохих комплексах бизнес-класса — ЖК «Первомайский», «Пионер» и «Парк Горького».   Недвижимость Сочи можно рассмотреть и с точки зрения востребованности разными группами покупателей. Условно в городе выделяют две зоны: спальную и курортную. В спальных районах преобладает потребительский спрос со стороны местных жителей, там приобретают недвижимость в основном для проживания. Цены на квартиры на вторичном рынке в таких микрорайонах порядка 75–80 тыс. руб./кв. м, новостройки (готовые) немного дешевле — от 60 тыс. руб./кв. м (без отделки). Максимально доступное жилье летней столицы России — это малоэтажная застройка в пригородах, в 3–7 км от центральной части города и моря. Там цены сохраняются на уровне от 35 тыс. руб./кв. м на этапе строительства. Есть несколько предложений и по цене 30 тыс. руб./кв. м, но такие дома продаются на стадии котлована. Сначала застройщик привлекает инвесторов и только потом строит. Это что-то вроде ЖСК, где стройка идет на средства жителей.   Что касается курортной недвижимости, то все новое возводится в сегменте бизнес или премиум. Ценник — от 90 тыс. руб./кв. м на объекты бизнес-класса, элитный премиум — от 150 тыс. руб./кв. м. С развитием горнолыжных трасс элитными объектами стала обрастать и Красная Поляна. Сегодня рынок недвижимости горнолыжного поселка, центра Олимпийских игр, представлен предложениями о продаже квартир в сблокированных коттеджах, а также таунхаусов по цене от 120 тыс. руб./кв. м.   Влияние кризиса и Олимпиады     Риэлторы Сочи несколько по-разному описывают влияние экономических катаклизмов прошлого года на состояние жилого рынка. Во время кризиса цены снизились на 30–35% на все виды недвижимости, особенно упала элитка, говорят в АН «Алые паруса — Адлер». Но сейчас интерес начинает пробуждаться, и потому жилье в Сочи дорожает. В основном экономкласс, объекты площадью от 30 до 50 кв. м. Цены на эконом растут не то чтобы в разы, но положительный тренд имеется. Связано это в первую очередь с предолимпийским пиаром города. Бум выхода на рынок крупных инвесторов пока угас. А рядовой покупатель, понимая, что кризис опустил цены, начал проявлять все большую активность. Отсюда и слабый рост стоимости жилья. Наиболее востребованным продуктом сегодня, утверждает Е. Ким, представляющий «Алые паруса — Адлер», является экономкласс, жилье площадью примерно 30 кв. м в строящемся доме за 1,5 млн руб. Причем даже не важно, какой район.   Если брать статистику продаж за последний год, рассуждает Д. Подгорнов из ИК «Перекресток-Сочи», то наиболее востребованная недвижимость среди сочинских жителей — это квартиры в малоэтажных домах на небольших земельных участках в шесть — десять соток, на городской периферии. Просто потому, что это самое доступное жилье. Еще в 2009 г. поступало немало предложений в этом сегменте даже до 1 млн руб., на эти средства можно было приобрести однокомнатную квартиру около 30–40 кв. м, правда, без отделки. Сейчас стоимость таких квартир уже на уровне 1,5 млн руб., лишь единичные предложения стоят немного дешевле. Но, заплатив эту сумму, покупателю придется подождать полгода-год, пока дом достроят и начнут заселять. В связи с этим вторую жизнь обрела вторичка. И для тех, кто не хочет рисковать, вкладывая деньги в новостройки, стала актуальной покупка жилья в старых добрых пяти- и девятиэтажках. Стоимость однокомнатных квартир в таких домах начинается от 2 млн руб., цены на двухкомнатные стартуют от 3 млн руб.   В сегменте курортной недвижимости, спрос на которую предъявляют главным образом иногородние клиенты, наиболее часты продажи однокомнатных квартир повышенной комфортности площадью около 50–60 кв. м в новых жилых комплексах бизнес-класса. Качественное монолитное строительство, хорошие видовые характеристики, удобное месторасположение, а также собственная управляющая компания — за все это клиенты выкладывают суммы в 4–5 млн руб. и приступают к внутренней отделке. Было бы большим лукавством сказать, делает оговорку Д. Подгорнов, что и такое достойное жилье уходит влет, но оно продается, и продается стабильно.   Что происходит с горными районами города, хорошо заметными из любой точки Сочи? На этот вопрос менеджер отдела продаж Южной управляющей компании Ольга Кучеренко отвечает, что горные районы менее востребованы, но тенденция развития есть, проводится газификация и строительство новых дорог.   Кризис и Олимпиада по-разному отзываются на состоянии рынка недвижимости Сочи. Например, новые дороги вроде бы благо для города и делают районы доступней, а значит, привлекательней для покупки. Однако некоторые граждане меняют место жительства вблизи прокладываемой трассы, опасаясь повышенного шума, хотя других этот факт не смущает, говорит Е. Ким. Основная магистраль, затрагивающая жилую застройку, — это дублер Курортного проспекта, объясняют в ИК «Перекресток-Сочи». Сейчас строится первая очередь, особо не мешающая жилым зонам, а вот вторая и третья проходят по кварталам многоэтажной и плотной одноэтажной застройки и могут существенно повлиять на ценообразование в этих районах из-за снижения привлекательности жилья. Правда, строительство запланировано на следующий год, и, возможно, проект еще претерпит какие-то изменения.   А вот новые участки городской объездной дороги уже построены, и земля вокруг трассы активно осваивается. Сегодня можно купить несколько земельных участков под коммерческую застройку, а также складские помещения.   Еще один тренд нового времени — меньший интерес к видовым характеристикам объекта. До финансового кризиса вид из окон ценился достаточно высоко, говорит Д. Подгорнов. Однако сейчас близость к объектам социальной инфраструктуры уже с лихвой перевешивает видовой фактор. Сегодня не последним аргументом при выборе недвижимости служит наличие в доме хорошей управляющей компании, хотя еще пару лет назад этим никто из клиентов не интересовался.   К СВЕДЕНИЮ   Какую недвижимость смогут купить гости Олимпиады? Элитное жилье в Сочи не пользуется спросом у местного покупателя. Это чисто экспортный продукт. Он рассчитан на иностранных гостей, которые посетят город, чтобы вживую увидеть зимнюю Олимпиаду в субтропиках. Уже сегодня не заметить развития элитного сектора в городе невозможно. Дислокация дорогой недвижимости — это побережье Сочи от бутик-отеля «Родина» до «Рэдиссон САС Лазурная». Там возвышаются основные доминанты города — 20-этажные дома. В ближайшее время других мест расположения элитки в центральном районе не будет. Другой сектор — это Красная Поляна, но там больше малоэтажных таунхаусов, коттеджей, шале, того, что привычно для любителей горных лыж. Третий сектор будет сформирован ближе к Олимпиаде в районе Нижне-Имеретинской низменности в Адлере.