Сегодня реклама ипотечных программ пестрят привлекательными цифрами: 13%, 11,5%, 11%, и наконец, 10% в рублях – по такой рекордно низкой ставке предлагаются кредиты в Сбербанке. Но реально ли получить кредит по низкой ставке? И как повлияло снижение ставок в Сбербанке на программы коммерческих банков, - не ждать ли нам тотального снижения процентов… Журнал о недвижимости Metrinfo.Ru попытался заглянуть в ближайшее ипотечное будущее. Программы Сбербанка Ипотечные программы под 10% годовых действительно существуют, сегодня у Сбербанка есть два таких продукта. Первая программа – это «Ипотечный+». По ней под 10% годовых можно получить кредит на 10 лет в рублях, внеся в качестве первоначального взноса не менее 10% от стоимости недвижимости. Платежи предусмотрены дифференцированные (изменяющиеся с уменьшением основного долга) и аннуитетные (одинаковые). В рамках данного продукта работает программа «Молодая семья», которая дает отсрочку по уплате основного долга при рождении ребенка до достижения им возраста трех лет, также Сбербанк готов учесть не только доходы молодой семьи, но и их родителей. Вторая программа – это «Ипотечный стандарт». По этой программе кредиты выдаются под 10,5%, и платежи лишь аннуитетные. Обе программы предполагают ограничения, и минимальный процент можно получить лишь при совпадении ряда условий. «Продукт «Ипотечный +» направлен на приобретение жилья, построенного с участием кредитных средств Сбербанка», - горит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость». В московском регионе это в основном объекты за пределами МКАД, а список столичных объектов ограничивается лишь ЖК «Искры радости» (ул. Искры, вл.3) и ЖК «Мос-Анжелес» (ул. Коминтерна, вл.28). Оба объекта относятся к бизнес-классу и поэтому недешевы: в «Искрах Радости» кв.метр стоит от 116 до 149 тыс. руб., а в «Мос-Анжелес» от 108 до 160 тыс. руб. Кроме того, кредит под 10% выдадут только при сроке кредитования не более 10 лет, иначе ставка возрастет до 10,95-13,5%. Более низкий процент может получить корпоративный клиент Сбербанка. «Проценты по низкой ставке станут начислять после оформления залога квартиры в пользу банка, а до этого момента ставка будет выше (до 15% годовых – от ред.). Оформить же залог возможно лишь после оформления права собственности, что применительно к дому-новостройке может занимать не один месяц и даже год», - рассуждает Ирина Кажикина. Кредит же по программе «Ипотечный стандарт» под 10,5% можно взять на любую новостройку, но выгодная ставка доступна только корпоративным клиентам. «Да и этого мало, нужно еще иметь деньги на первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры, и оформлять кредит на срок до 10 лет. Только при совпадении этих параметров можно рассчитывать на процентную ставку 10,5% годовых», - сообщает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ» Тут тоже обязательно требуется залог недвижимости, который возможен после оформления собственности, а до этого счастливого момента проценты по кредиту будут выше - 11,65%. «Для человека же «с улицы», размер минимальной ставки по программе «Ипотечный стандарт» составит не менее 11,65% после оформления залога и 12,9% до. Опять же, чтобы получить заем по самой выгодной ставке придется внести 50% от стоимости жилья и взять кредит не более, чем на 10 лет. В остальных случаях ставка может вырасти до 14,75%. «Этот продукт требует обязательного страхования жизни и здоровья заемщика и проведения оценки стоимости недвижимости для оформления закладной. Соответственно, издержки заемщика возрастают», - сообщает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Таким образом, реальный процент в Сбербанке для большинства заемщиков составляет в среднем 12-13,5%. В других банках вполне можно получить кредит примерно под такие же проценты: 12-14%. Проценты ниже – условия жестче «Тенденция по снижению средней процентной ставки наблюдается с начала 2010 г. В январе она составляла 17,71% в рублях и 13,61% в долларах, а в августе - уже 16,27% и 13,20% соответственно», - сообщает Татьяна Будорагина, директор по маркетингу компании Кредитмарт. Каждый из банков, предлагающих ипотеку внимательно следит за изменениями на рынке. Банки наблюдают не столько за действиями Сбербанка, сколько за экономической ситуацией, и снижение ставок отмечается параллельно во всех банках. Правда, у банков с господдержкой, к которым относится и СБ РФ, - больше возможностей: «Коммерческому банку трудно соревноваться со Сбербанком. Он может время от времени держать доходность на минимальном уровне для реализации правительственных программ, в том числе и в области ипотеки», - говорит Владислав Есенков, заместитель начальника Управления по работе с клиентами ипотечного бизнеса банка КБ «Унифин» (ЗАО). Тем не менее, ставки снизились во всех банках. «Минимальными они были в апреле (9-10%), а сейчас несколько повысились до 10,5-11,5%, - говорит Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК. РУ»). - Но правильнее говорить не о минимальных, а о средних ставках, они сейчас на уровне 12-13%». А Альберт Ипполитов, генеральный директор компании «РУСИПОТЕКА», дает более широкий диапазон: 11,5%-14%. В любом случае, чем ниже процент по кредиту, тем жестче условия кредитования. Ипотеку под 11% можно получить, скорее всего, только при сроке кредита не более 3-10 лет и при существенном первоначальном взносе (не менее 50% от стоимости квартиры). «Жесткие условия призваны компенсировать риск банка по привлечению некредитоспособных заемщиков, польстившихся на выгодное предложение», - объясняет Марина Мишурис, председатель правления «Флексинвест Банка». Оцените другие послабления Проценты процентами, но надо учитывать и реальную возможность получения ипотечного кредита. Всего год назад взять заем могли только граждане с высокой «белой» зарплатой, большим стажем работы, на маленький срок и при значительном первоначальном взносе. А сейчас? «Более лояльными становятся требования к размеру первоначального взноса: в ряде банков можно взять кредит, имея на руках всего 10% от стоимости недвижимости (правда, процентная ставка при этом будет максимальной)», - рассказывает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Среди других послаблений - снижение минимального возраста заемщика, отмена обязательного минимального трудового стажа. Еще полгода назад банки принимали в качестве подтверждения доходов только справку по форме 2-НДФЛ, а сегодня могут рассмотреть и справки в свободной форме, правда, ставки в таком случае на 1-1,5% выше. Справки по собственной форме вместо 2-НДФЛ стал рассматривать даже Сбербанк. Кроме того, он отказался от дополнительных комиссий. «Это был знаковый шаг, и его примеру сразу же последовали несколько других банков», - свидетельствует Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК.РУ»). Еще одна тенденция – сокращение или отмена моратория на досрочное погашение займов. Увеличиваются и максимально возможные суммы кредитов и сроки кредитования – в среднем до 30 лет, - сообщает Михаил Маков, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект». Ниже ставка – дороже метр! И наоборот Дальнейшего значительного снижения ставок эксперты не ждут. «В начале следующего года не стоит ожидать резкого падения, которое можно было наблюдать в посткризисный период. Возможно, ставки еще будут уменьшаться, но на 0,5-1,5%, а не 3-5%», - уверен Стефан Буайе, начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV). Большинство специалистов полагает, что в перспективе ставки по ипотеке достигнут докризисного уровня, ежегодно снижаясь на 0,5-1%, но об уменьшении процентов, например, до европейского уровня, т.е. до 4-5% годовых всерьез никто не говорит. Поэтому и советуют своим клиентам не медлить, а брать кредит, когда назрела жилищная проблема, не задумываясь о том, что вот ставка рефинансирования снижается, а значит, и ставка по ипотеке понизится. Во-первых, ставка рефинансирования пока остается на месте. А, во-вторых, «есть четкая закономерность: когда низкие ставки – высокая стоимость недвижимости, и наоборот», - говорит Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). «Потенциальные ипотечные заемщики в ожидании более дешевых ставок могут дождаться подорожания квартир», - соглашается Стефан Буайе (BSGV). «Поэтому сейчас самое время решать свой квартирный вопрос с помощью кредита: процентные ставки по ипотеке практически достигли своего докризисного уровня, а цены на жилье еще снижены», - полагает Татьяна Невская, Начальник управления ипотечного кредитования Блока «Розничный бизнес» Альфа-Банка. На руку потенциальным ипотечникам еще и то, что сегодня на рынке жилья отсутствует быстрый рост цен. В условиях ажиотажного спроса подбор нужного варианта становится нелегкой задачей. Так что можно задуматься об ипотеке, если без кредита жилье не купить. И вот что предлагают на сегодняшний день некоторые банки. Сосьете Женераль Восток (BSGV) Стефан Буайе, начальник Управления стратегического маркетинга и качества Банка: В нашем банке с начала 2010 г. помимо ставки снижен минимальный размер первоначального взноса, стали более лояльными требования к доходу клиента, и по-прежнему можно подтвердить доход не только справкой по форме 2-НДФЛ, но и документом в произвольной форме на бланке работодателя. Кредитные заявки рассматриваются в течение 5-7 дней, а любой ипотечный кредит можно погасить досрочно без дополнительных комиссий по истечении первых 6 месяцев. Наряду со стандартными программами «Квартира» и «Загородная недвижимость», предназначенными для приобретения городского или загородного жилья на вторичном рынке, мы предлагаем программу «На улучшение жилищных условий», которая предполагает приобретение недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка) под залог другой недвижимости, уже имеющейся в собственности клиента или его близких родственников. Такой кредит можно получить под 14,5%-16% в рублях, 10,25%-11,5% в долларах США и 9%-12% в евро. Минимальный первоначальный взнос – 20%. В 2010 г. появилась программа «Земельный участок», по которой в ипотеку можно приобрести земли на вторичном рынке с залогом приобретаемого объекта недвижимости. Ипотечный кредит «Земельный участок» предоставляется под 14,75%-15,75% в рублях, 12%-13% в долларах США, 14,5% в евро. Кроме того, есть программа «Залог недвижимости», которая позволяет под залог уже имеющейся в собственности недвижимости приобрести иную недвижимость, либо осуществить дорогостоящий ремонт, или инвестировать кредитные средства в строительство. Ставки по данной программе составляют 17,25%-17,5% в рублях, 12,5%-12,75% в долларах США, 14,5% в евро. Флексинвест Банк Марина Мишурис, председатель правления: Параметры ипотечных продуктов находятся в динамике с начала года. Это касается не только процентной ставки, но и величины первоначального взноса. Требование к минимальной величине первоначального взноса по ипотеке снизилось на треть (с 30% до 20%). Наш банк предлагает следующие условия по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке жилья: - первоначальный взнос - от 20%; - процентные ставки - от 13% (в руб.); - максимальный срок кредита - до 25 лет; - максимальная сумма кредита - до 22,5 млн. руб. или эквивалент в долл.США, евро; - рассматриваются различные виды доходов и способы их подтверждения; - возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков. Альфа-Банк Татьяна Невская, Начальник управления ипотечного кредитования Блока «Розничный бизнес»: С начала 2010 г. ставки по ипотеке в Альфа-Банке снижались уже три раза и фактически достигли докризисного уровня. Сегодня ставки в рублях составляют от 13% , а в долларах США - от 10%. Был снижен минимальный первоначальный взнос по рублевой программе «Кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья», увеличен срок действия положительного решения банка. Для наших корпоративных клиентов, подтверждающих свои доходы справкой по форме 2НДФЛ, появилась возможность увеличить сумму кредита до 45 000 000 рублей. Сегодня наиболее актуальные для потребителей программы, это: кредит на покупку квартиры на вторичном рынке жилья, на покупку загородного дома/ коттеджа, рефинансирование, ранее выданного в другом банке, ипотечного кредита. Самой популярной программой является «Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке жилья». Именно по ней самые привлекательные условия: процентные ставки от 10% в долларах и от 13% в рублях (для корпоративных клиентов еще ниже); первоначальный взнос от 20% в рублях и от 35% в долларах, максимальная сумма кредита в Москве - 500 000$ или 15 000 000 рублей (для корпоративных клиентов есть возможность увеличения суммы по рублевой программе до 45 000 000 рублей). Рассматривается как официальный доход, так и доход, подтвержденный справкой по форме Банка, рассматриваются дополнительные доходы, не требуются поручители. КБ «Унифин» (ЗАО) Владислав Есенков, заместитель начальника Управления по работе с клиентами ипотечного бизнеса банка: С конца сентября 2010 года наш банк понизил на 0,75% ставки по всем рублевым ипотечным программам. Процентные ставки, конечно, важная вещь, но не все определяющая. Мы сторонники предоставления клиентам высококачественных услуг в комплексе. Главное, что стоит отметить - это средний срок выхода на сделку от момента подачи документов на рассмотрение заемщиком в банк (7-10 рабочих дней). Снова появилась возможность рассматривать документы клиентов, которые являются совладельцами бизнеса. Хотелось обратить особое внимание на «размораживание» программ кредитования первичного рынка, что было маловероятно еще в прошлом году. Думаю, до конца года мы сможем еще больше улучшить условия по предоставлению ипотечных кредитов нашим клиентам.