Заключивший договор на приобретение квартиры покупатель нечасто идет на его расторжение, так как времени, пока шел выбор недвижимости, как правило, было достаточно для определения всех "за" и "против". Если дольщик все же решился на расторжение договора, тому должны быть серьезные основания. "Согласно практике, основной причиной, по которой дольщик решается на расторжение договора, является значительная задержка сроков строительства. Кроме того, испугать потенциального покупателя может информация о негативном финансовом положении застройщика или продавца, нарушение условий договора, его исполнения, - отмечает Сергей Кушменюк, генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости "КОНДР". – Однако расторгнуть договор и получить деньги обратно зачастую совсем непросто, а в некоторых случаях и вовсе не видится возможным. Поэтому предусмотреть ситуацию, когда вам вдруг стала не нужна квартира, которую вы приобрели, лучше заранее". Профилактика возможных неприятностей При приобретении квартиры в новостройке основными обстоятельствами, на которые нужно обратить внимание покупателю, являются: 1. Правоустанавливающие документы на строительство: постановление местных органов власти о предоставлении земли под застройку, дополнительные полномочия по указанному правовому акту, инвестиционный контракт на строительство, договор аренды земельного участка (по 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"), проектная декларация, содержащая всю необходимую информацию о строящемся доме и застройщике. 2. Организация, которая строит и реализует квартиры. Продажу может осуществлять как сам застройщик, что предпочтительнее для покупателя, так и соинвестор, уступающий свое право. В последнем случае в обязательном порядке необходимо проверять оплату уступаемого права и правомочность лица, реализующего такое право покупателю. 3. Договор или несколько договоров, в соответствии с которыми продается квартира (в договоре должны быть предусмотрены все существенные условия: характеристики квартиры, ее месторасположение, дата окончания строительства дома, дата передачи квартиры покупателю, стоимость квартиры, иное, например подсудность, штрафные санкции). Если квартира реализуется организацией, имеющей на это права, обладающей хорошей репутацией, участвующей в иных инвестиционных проектах, и по договору, соответствующему указанным выше требованиям, возврат денег в таком случае будет осуществить намного проще, нежели когда компания создана только для продажи квартир в одном доме или части квартир по единственному инвестиционному проекту. Организацию, просто реализующую квартиры, необходимо проверять на финансовую и долговую состоятельность, например, через юристов запросить информацию о возможных финансовых претензиях со стороны кредиторов. Чем больше таких претензий, тем меньше шансов вернуть денежные средства, если потребуется, соответственно, договорные отношения с такой компанией лучше не начинать. По каким причинам можно требовать деньги Прекратить действие договора можно путем его расторжения или признания недействительным. И первый, и второй варианты могут быть осуществлены только при наличии установленных законом оснований: - при существенном нарушении договора другой стороной; - при существенных изменениях обстоятельств; - в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским Кодексом, другими законами или договором; - если договор не соответствует закону; - если договор заключен с целью прикрыть другую сделку; - если договор подписан неправомочным лицом; - если оговор заключен под влиянием обмана, заблуждения, на невыгодных для стороны условиях. Без серьезной причины расторгнуть договор или обратиться в суд за признанием его недействительным нельзя. Как показывает практика, в досудебном порядке ни одна строительная организация не возвращает полученные от покупателя денежные средства, приходится проходить две стадии судебного процесса (первая инстанция, кассация) и исполнительное производство. Несмотря на то, что закон не предусматривает для указанных споров обязательную досудебно-претензионную стадию разбирательства, желательно ее все равно пройти, чтобы суд по формальным основаниям не отказал в принятии иска к рассмотрению. В претензии рекомендуется указывать сокращенные сроки возврата денег, например, 10 дней (по общим правилам гражданского судопроизводства – 30 дней). Если истекли указанные в договоре сроки окончания строительства дома или предоставления квартиры покупателю, то основания для расторжения договора, возврата денежных средств, а так же неустойки налицо. Если сроки завершения строительства не наступили, однако очевидно, что в установленные сроки квартира не будет предоставлена покупателю, то также возникают основания для расторжения договора со всеми вытекающими последствиями. Основанием для расторжения договора могут явиться изменение площади или планировки квартиры, этажа, проекта самого дома или близлежащей территории, стоимости объекта, и многое другое, что для покупателя имеет особое или существенное значение. Признать договор недействительным и возвратить денежные средства возможно, когда такой договор не соответствует действующему законодательству или не содержит обязательных условий, которые для каждого договора законом устанавливаются отдельно – в общем, речь идет о предмете договора, стоимости, сроках. Также договор признается недействительным по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, например, введение в заблуждение, обман, притворность или мнимость сделки, что на практике встречается достаточно часто. При этом стоит помнить и понимать, что если застройщик (иной продавец) в соответствии с законом и договором соблюдает все взятые на себя обязательства, расторгнуть договор будет невозможно. Какую сумму просить Право на возврат денежных средств за приобретенную квартиру в новостройке, как было указано выше, имеют покупатели, чьи права были нарушены при заключении (недействительность сделки) или исполнении договора (расторжение сделки). Если дольщик намерен приобрести квартиру в новостройке, то действующее законодательство предусматривает лишь договор об участии в долевом строительстве. Все иные договоры, направленные на продажу дольщикам жилых помещений (предварительные договоры, договоры инвестирования, иные), не соответствуют действующему законодательству, и, соответственно, недействительны с момента их заключения. Однако, гражданское право провозглашает свободу договора, и многие судьи исходят именно из этого принципа и отказывают во многих исках, направленных на прекращение отношений с застройщиком, продавшим квартиру не по 214-ФЗ. Кроме того, не стоит забывать, что при возврате оплаченных компании денежных средств можно говорить как о самой сумме оплаты, то есть номинале, так и о неустойке – штрафной санкции, предусмотренной законом или договором. Если по вине продавца дольщику были причинены убытки, например, путем оплаты процентов по ипотечному кредиту или аренде иного жилья, увеличение стоимости квартиры, иное, то такие дополнительные расходы или штрафные санкции так же подлежат возврату. Подлежат возврату дольщику и все судебные расходы (государственная пошлина, адвокатские расходы, иное), если дольщик взыскивает денежные средства в судебном порядке. Практика возврата денег за новостройки Рекомендуется начать возврат денежных средств покупателю с составления и подачи претензии застройщику или продавцу. В претензии необходимо все тщательно и детально прописать, а так же указать свои реквизиты для возврата денежных средств и сроки возврата (7 – 10 дней). Важно правильно сформулировать требования, если они касаются убытков и неустойки. Подавать стоит два экземпляра претензий, чтобы на одном получить отметку о вручении. Если отметку вам ставить отказываются, претензию необходимо направлять по почте заказным письмом с уведомлением. Если в течение указанного в претензии срока денежные средства не возвращены, то покупателю придется обратиться в суд, заранее составив исковое заявление со всеми необходимыми документами (приложениями), оплатить государственную пошлину, приложить расчеты и др. Если суд примет дело к производству, то в рамках судебного процесса необходимо доказать обоснованность заявленных требований и доказать их наличием документов, что были приложены к иску, или тех, которые необходимо будет истребовать по запросам суда. По результатам судебного разбирательства покупатель получает в суде решение и исполнительный лист, и именно по нему и осуществляется процесс возврата присужденных денег. Возвратить денежные средства за оплаченную квартиру в новостройке довольно сложный процесс. Стоит понимать, что выиграть суд еще не означает получение присужденных денежных средств. На практике часты прецеденты, когда компания не может справиться с бременем повисших на ней долгов и объявляет себя банкротом, что приводит к невозможности получения денег кредиторами (дольщиками, оплатившими квартиры). Для обеспечения гарантии дольщикам возврата их денег совет один: покупайте жилье в крупных авторитетных компаниях с хорошей репутацией и многомиллионным уставным капиталом и только по 214-ФЗ. Инвестиционный контракт и договор долевого участия страхуйте в государственной или крупной частной страховой компании. Кроме того, помните - все договоры на приобретение и реализацию квартир в новостройках должны проходить обязательную государственную регистрацию. Олег Сухов, главный консультант ООО "Первый Столичный Юридический Центр"