Уже с 2016 года российские власти планируют ограничить возможность граждан напрямую заключать договоры долевого участия в строительстве и подключить банки в качестве посредников и страховщиков. В новом году это может привести к росту стоимости строительства готового жилья, к концу этого года может скакнуть спрос на пока еще доступные проекты на этапе котлована.
Окончательно новую схему продажи жилья должна выработать специальная рабочая группа при Минстрое РФ. Как заявил изданию заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, сейчас обсуждаются различные варианты. Один из них, самый жесткий, предполагает переход от долевого строительства к продаже исключительно готового жилья. Мягкий вариант - переход к продаже квартир через специальные счета в крупных банках. Покупатель, заранее резервируя за собой строящуюся квартиру, сможет перечислять туда средства.
Сейчас один из основных вопросов, который волнует застройщиков, - во сколько им обойдутся средства дольщиков после реформы. "Если они будут выдаваться в виде кредитов - это одно. Если же это будут просто спецсчета, то есть банк будет, по сути, выступать администратором этих денег и следить за их использованием, то это другое: стройки подорожают только на размер банковской комиссии", - рассуждает гендиректор инвестиционно-строительной компании "Ведис Групп" Дмитрий Зиканов.
Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов подсчитал, что при первом варианте стоимость строительства 1 кв. м вырастет примерно на 30%. Если же банки ограничатся администрированием средств дольщиков, это все равно приведет к росту цен. "В случае включения банков в схему реализации жилья неминуемо снизятся объемы строительства, сократится объем предложения и увеличится стоимость квартир", - заявил РБК президент ГК "Мортон" Александр Ручьев.
Руководитель аналитического центра "Индикатор рынка недвижимости" (ИРН) Олег Репченко полагает, впрочем, что опасения девелоперов преувеличены. По данным ИРН, цены в России мало зависят от реальных расходов девелоперов и во многом привязаны к платежеспособному спросу. Покупательская способность сильно просела с началом кризиса, и скидки на отдельные объекты достигают 25%, утверждает Репченко.
Что касается инвесторов, то собеседники РБК считают, что сегмент жилья сохранит для них свою привлекательность, только если средства дольщиков будут выдавать застройщикам в виде кредитов под 3-5% годовых. "Прибыль девелоперов тогда будет меньше, но они не станут заламывать цены на самом старте продаж", - уверена гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.
Но новая схема продажи новостроек заставит частных инвесторов поменять стратегию. "Менее целесообразными станут спекулятивные инвестиции в недвижимость - с целью последующей продажи. Все больший интерес будут приобретать инвестиции с целью рентного дохода, характерные для развитых рынков", - прогнозирует Репченко.
При этом застройщики надеются, что инвестиции в строительство на ранней стадии останутся привлекательными в ближайшие четыре года. "В прошлый кризис покупатели боялись вкладываться в жилье на этапе котлована, сейчас ситуация обратная", - говорит Строилов.
Эксперты советуют покупателям не спешить
Главный аналитик "Сбербанка" Михаил Матовников считает, что включение банков в схему финансирования и страхования проектов на стадии котлована снизит риски инвесторов. "Доходность операций с недвижимостью сократится, зато будет уверенность, что вложения не обратятся в ноль", - отмечает он.
Опасение отмены долевого участия в строительстве, полагает Строилов, сейчас может даже подстегнуть инвесторов: спрос на новые проекты на этапе котлована, по его прогнозу, вырастет уже в конце этого года.
Большинство опрошенных РБК банкиров и аналитиков рынка недвижимости советуют пока не торопиться с инвестициями в новостройки. Они рекомендуют дождаться осени, когда станут понятны ситуация с ценами и новые правила работы с дольщиками.
