Российский рынок ипотеки проживает нынешний год в режиме перманентного стресс-теста: механизмы — на пределе, условия — экстремальные. Скоро год, как решение Центробанка о повышении ключевой ставки до 17 процентов, казалось, привело к глобальному сбою в системе жилищного кредитования. Перезапустить механизм на первичном рынке жилья помогла государственная программа субсидирования ипотечной ставки.
Вторичка, оставшись без поддержки, как говорили эксперты, "смотрела и завидовала". В апреле количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья сократилось втрое, по сравнению с годом ранее. В мае их стало еще примерно на 10 процентов меньше в связи с началом сезона отпусков, но одновременно рынок начал подавать признаки жизни в виде потенциального спроса — активности граждан, интересующихся ситуацией в контексте возможности решения своих жилищных вопросов. О том, что стало с этим интересом и вообще с ипотекой в этом сегменте к настоящему времени, "Вести.Недвижимость" рассказал директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
— Как в последние месяцы чувствует себя рынок ипотеки?
— По итогам октября впервые в этом году мы можем говорить об увеличении количества ипотечных сделок на вторичном рынке жилья. По данным нашей компании, прирост относительно сентября составил около 20 процентов. И это уже реальные операции с недвижимостью, а не просто звонки и консультации. Речь не идет о восстановлении докризисного уровня спроса: по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, таких сделок меньше почти на треть. Но это уже конкретная положительная динамика — в том числе, реализация отложенного спроса, который для риелторов стал очевиден еще летом.
Почему это стало возможным? По нашим оценкам, в значительной мере благодаря тому, что участники рынка адаптировались к изменившимся рыночным реалиям. Переходный период заканчивается, страхи забываются… Когда прошлой осенью курс рубля рухнул с 37 до 65-ти у людей волосы стояли дыбом: "Все пропало!". Летом он снизился с 50 в мае до 71 в конце августа, но паники не было — люди приспособились к ситуации перманентного шторма. То, что вчера казалось причиной для бегства, сегодня стало лишь плохой погодой, поводом взять зонт. Участники рынка начинают жить в новой системе координат, как следствие — решать накопившиеся жилищные вопросы.
— Правы ли те эксперты, которые утверждают, что понижение процентной ставки по кредитам буквально спасло российский рынок ипотеки? И надо ли ожидать дальнейшего снижения ставок?
— Можно говорить о том, что государственная программа субсидирования ипотеки существенно поддержала спрос на рынке новостроек и предупредила на нем жесткий кризис. Но по факту она не позволила без существенных потерь решить актуальные жилищные вопросы тем, кто уже имеет жилье в столице, но нуждается в изменении его характеристик. По нашим оценкам, не менее половины потенциальных ипотечных покупателей сосредоточено на вторичке — они не хотят или не имеют возможности использовать преимущества дотируемой государством ипотеки в сегменте новостроек. В первую очередь, это те, кто уже имеет жилье в Москве, однако вынужден в срочном порядке изменить жилищные условия: при разъезде с родителями или бывшим супругом, при расширении жилплощади в связи с увеличением семьи и других обстоятельствах.
Что касается условий ипотеки на вторичном рынке, то с начала года крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам в этом сегменте на 3-4 процента. Расширилась линейка кредитных предложений, возобновились маркетинговые акции, и восстановилась система преференций, предоставляемых клиентам риелторских компаний.
Банки явно заинтересованы в расширении кредитного портфеля за счет наиболее надежной категории клиентов-обменщиков. Однако как минимум до конца года мы не ждем повышения доступности ипотеки за счет существенного снижения процентных ставок. Своими последними решениями о значении ключевой ставки Центробанк явно дает понять: значительной либерализации кредитной политики не будет - а значит, нет смысла ждать соответствующих послаблений от коммерческих банков.
В настоящее время основные ипотечные банки предлагают базовые продукты на вторичном рынке жилья от 13,5 процента. В рамках специальных акций и бонусных программ процент может быть еще ниже, максимально приближаясь к докризисному.
— Согласны ли вы с утверждением, что валютная ипотека в нашей стране в существующих условиях просто умерла?
— Просто посмотрим на цифры. По данным Росреестра, только в октябре в Москве было зарегистрировано 2007 ипотечных сделок в силу закона, 640 — в силу договора. Для сравнения: количество ипотечных кредитов в иностранной валюте с начала года — немногим более 50 по всей стране. Кто эти "последние герои" — вопрос открытый, в нашей компании таких сделок не проходило, подобных запросов не поступало. Можно предположить, что у людей были веские причины, чтобы оформить ипотеку в иностранной валюте в нынешних экономических условиях, на фоне отчаянных попыток валютных заемщиков прошлых лет договориться с банками и не остаться на улице, лишившись единственного жилья. В нынешнем году Государственная Дума предприняла попытку запретить в России выдачу кредитов в иностранной валюте. Решение не было принято, Центробанк выступил против. Однако скорректировал коэффициенты риска по таким займам, по сути, сделав их невыгодными для банков и, в конечном счете, для рядовых заемщиков.
По статистике ЦБ, средневзвешенная ставка по валютным кредитам, выданным в 2015 году, составляет 10,23 процента — разница с условиями рублевых программ не идет ни в какое сравнение с возможными проблемами. Парадокс, но в стране с массовой практикой выдачи ипотечных займов в иностранной валюте за много лет так и не была создана система страхования валютных рисков. И в ситуации почти двукратного обесценивания рубля это сыграло роковую роль для валютных заемщиков — десятков тысяч семей, которые сейчас фактически стоят на пороге собственных квартир, на грани настоящей жизненной катастрофы. Очевидно, что в ближайшем будущем ипотека в иностранной валюте в нашей стране будет исключением. Ну и еще чем-то вроде пожелания врагу.
— Какие изменения в экономической ситуации должны произойти, чтобы наш рынок ипотеки восстановился в прежнем объеме?
— Тут все довольно просто и одновременно очень сложно. Возвращение ипотеки на докризисный уровень невозможно без устранения фундаментальных причин, мешающих ее развитию. Ипотечный спрос сегодня глобально сдерживают не высокие ставки — они как раз уже сопоставимы с психологически комфортными для покупателей 12-12,5 процента — а резкое снижение доходов населения в сочетании с отсутствием у граждан уверенности в стабильности своего материального положения.
