Внешнеполитические риски и экономические трудности оказали не только отрицательное влияние на основные сферы жизни россиян. Эти, казалось бы, негативные факторы, помимо всего прочего, увеличили спрос на отдых и покупку жилья для постоянного проживания на отечественных курортах. Грех этим не воспользоваться: застройщики Краснодарского края убеждены, что в ближайшее время здесь удастся создать крупный туристско-жилой кластер.

По пути Средиземноморской Европы

Рост количества отдыхающих в Краснодарском крае в 2014 году составил 17% по сравнению с аналогичным показателем 2013 года. По итогам первого полугодия 2015 года, число отдыхающих составило 6,5 млн человек, за 2015 год общий показатель прогнозируется на уровне не менее 14 млн человек.

При этом на фоне значительного роста турпотока в Краснодарском крае, фиксируется снижение зарубежного туризма (впервые с 2009 года). По итогам 2014 года показатель снизился на 3%. При этом тенденция к снижению зарубежного турпотока усиливается. Так, по итогам первого квартала 2015 года падение данного показателя уже 40% по сравнению с аналогичным показателем 2014 года.

Количество отдыхающих в Краснодарском крае в 2014 году составило 87% от общего количества турпотока за рубеж. В скором будущем можно прогнозировать уравнивание этих величин. При этом важно сказать, что многие россияне отказываются от зарубежного отдыха не только по вынужденным причинам: на отечественных курортах растет качество предоставляемых услуг, а застройщики активно следуют за спросом — строят гостиницы с расширенным сервисом и апарт-отели.

Спрос на покупку зарубежной недвижимости также заметно просел: объем сделок с «зарубежкой» резидентами РФ по итогам 2014 года составил $2,048 млрд. Снижение показателя по сравнению с 2013 годом составило 5%. Однако в первом квартале этот показатель упал уже на 42%.

Как отмечает исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков, объем сделок по покупке зарубежной недвижимости, учитывая продолжающийся процесс девальвации национальной валюты, режим санкций (в том числе негласные ограничения по отношению к покупателям из РФ), будет сокращаться и далее. Все перечисленные риски и преграды в приобретении зарубежной недвижимости смещают вектор спроса в сторону отечественной курортной недвижимости.

Таким образом, задача по импортозамещению в туристической сфере успешно решается. Главная задача, которая стоит сейчас перед представителями Краснодарской администрации и бизнеса — сделать отечественные курорты круглогодичными. В Сочи, кстати, эта цель достигнута — за счет создания качественных горнолыжных курортов.

Высокая планка Сочи

Объем инвестиций в основной капитал в Краснодарском крае по итогам 2014 года составил 693 млрд рублей. По этому показателю край находится на 4 месте в РФ после Москвы, ХМАО и ЯНАО. Согласно рейтингу «Инвестиционной привлекательности регионов России 2014», составленному Национальным рейтинговым агентством, Краснодарский край находится в группе регионов с высокой инвестиционной привлекательностью.

При этом, если в период олимпийского инвестиционного цикла доли частного и бюджетного финансирования находились на одном уровне, то в настоящий момент началась реализация инвестпрограмм, ориентированных на частный капитал.

В свою очередь, масштабные бюджетные инвестиции 2008-13 гг. и Олимпиада в Сочи создали необходимую инфраструктуру и деловой климат для стимулирования роста вложений со стороны бизнеса.

По объемам вводимого в строй жилья Краснодарский край, по итогам 2014 года занял второе место в стране, опередив по данному показателю и Москву, и Санкт-Петербург. В январе — мае 2015 года по оперативным данным в Краснодарском крае было введено в эксплуатацию 2 781 тыс. кв. м жилья. По объемам ввода в 2015 году край занимает первое место в РФ, опередив традиционных лидеров: Московскую область и Москву. Рост строительства в крае в январе-мае 2015 года составил 35,5% в годовом выражении (к аналогичному периоду 2014 года). По прогнозам краевых властей, общий объем ввода в 2015 года, как минимум, сохранится на уровне 2014 года.

Важно отметить, что опыт Сочи задал высокую планку для всех застройщиков Краснодарского края. Причем это касается и стоимости жилья, и качества строительства, и скорости возведения объектов.

«Регион „Большой Сочи“ стал исторически первой территорией, в границах которой был реализован ряд крупнейших девелоперских проектов, связанных с подготовкой к Олимпиаде 2014 года. Успешная реализация проектов серьезно подняла престиж отдыха и проживания в крае, задала новые стандарты курортной недвижимости, организации рекреационных зон и превратила Сочи в круглогодичный курорт. В настоящий момент Сочи является действующим курортом, в рамках которого завершено большинство инвестиционных проектов. Город не располагает необходимым земельным фондом и фактически исчерпал возможности для масштабных инвестиций с высокой доходностью», — отмечает Эдуард Жучков.

Рынок недвижимости Анапы

Заданный темп преобразований в рамках сочинского проекта захватывает оставшиеся курортные кластеры края, прежде всего город-курорт Анапу. В среднем здесь возводится порядка 300 тыс. кв. м в год, причем ранее большой объем приходился на частную малоэтажную застройку, сейчас вектор смещается в сторону многоквартирного жилья.

Город-курорт Анапа по итогам 2014 года занимает третье место в Краснодарском крае по объему жилья, введенного в эксплуатацию (291 тыс. кв. м). Доля Анапы в многоквартирном строительстве скромнее, нежели в строительстве в целом и составляет 3%, Это обусловлено тем, что особенностью Анапы является относительно низкая доля многоквартирного жилья в структуре вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости (22% по итогам 2014 года).

Наименьший объем многоквартирного жилого строительства в Анапе в общем объеме ввода в эксплуатацию среди туристических кластеров региона свидетельствуют о большом потенциале роста предложения многоквартирной застройки.

В силу своих размеров и специфики географического расположения, регион Анапы остается последним курортным кластером, располагающим высоколиквидным земельным фондом, пригодным для реализации масштабных девелоперских проектов, ориентированных на спрос со стороны широкого спектра целевых групп.

Как отмечает Эдуард Жучков, в городе существуют большие резервы, хотя удачных мест под застройку не так много: только несколько участков имеют выход к воде. Сегодня практически все возможные места под застройку расположены в 10-15 км от города — в этой зоне есть необходимые условия, чтобы создавать комплексные объекты с необходимой инфраструктурой без ущерба для транспортной доступности.

Портрет покупателя

Недвижимость в Анапе и других городах Краснодарского края покупают москвичи (40-50%), краснодарцы (10-15%), остальная доля приходится на жителей разных субъектов страны — от Дальнего Востока до Тамбовской области. При этом очень мало жителей Анапы интересуются покупкой квартиры в родном городе — они больше нацелены на приобретение земельных участков и дальнейшее строительство частных домов.

Стоит отметить, что покупатели ждут высокий уровень инфраструктурного оснащения в жилых проектах — парковки, бассейны, расширенный сервис управляющей компании. Таким образом, кроме благоустроенной пляжной зоны застройщики создают в своих проектах комплексной застройки дополнительные точки притяжения — парки развлечений, зоопарки.

Ключевая задача развития города-курорта Анапа — комплексное освоение территорий юга муниципального образования, создание кластера, насыщенного объектами курортно-рекреационной, жилой и гостиничной инфраструктуры. Одним из таких проектов комплексного освоения является «Резиденция Анаполис». Достоинства проекта: уникальная природно-климатическая зона на черноморском побережье первой береговой линии с удобной логистикой и минимальным транспортным плечом как альтернатива дальнему Подмосковью; мультиформатность – предложение различных типов курортно-жилой и коммерческой недвижимости; приватное кластерное зонирование с собственной инфраструктурой; низкая плотность застройки, озеленение и благоустройство (47% от общей площади земельных участков проекта). При этом бюджет покупки на сопоставимые по предложению объекты в ближнем Подмосковье превышает планируемый бюджет покупки в «Резиденции Анаполис» на 57%, аналогичный показатель в Москве — на 153%. 

Крым и Москва как основные конкуренты

В Москве и Подмосковье главное конкурентное преимущество в строящихся жилых комплексах между аналогичными проектами — это цена. Столица привлекательна для приезжих, поэтому стартовый бюджет покупки здесь крайне важен. Для многих покупателей квартиры в курортном городке — это второе, или даже третье жилье. Так что качеству и концепции проекта уделяется особое внимание.

При этом цены в Краснодарском крае по сравнению со столичным регионом ниже. Продав трехкомнатную квартиру в Подмосковье, здесь можно приобрести коттедж или таунхаус, причем деньги останутся еще и на ремонт, и мебель.

Крым также можно рассматривать как конкурента Краснодарского края. Однако пока здесь существует ряд проблем: отсутствует регулярное транспортное сообщение, имеются серьезные юридически лакуны. По мнению Ирины Шумской, директора по продажам и маркетингу УК «Фонд Юг», пройдет несколько лет, прежде чем Крым станет «понятен» россиянам с точки зрения покупки здесь недвижимости.