Человеку свойственно заблуждаться, но когда иллюзии возникают в сфере коммерческих интересов – это может привести к убыткам и упущенной прибыли. Для покупателей жилья особенно важно иметь достоверную информацию о рынке недвижимости и уметь отличать миф от правды. В сфере недвижимости известно о шести самых популярных заблуждениях. Перечислим  и объясним, почему они являются таковыми:

Безусловным лидером среди заблуждений является распространенное мнение об абсолютной стагнации на рынке недвижимости. На самом деле информация о полном или почти полном отсутствии продаж является неверной. Практически все опрошенные эксперты недвижимости заявили о том, что активность в последние месяцы существенно возросла, особенно с началом осеннего сезона. 

Конечно, темпы роста продаж в каждой компании различны, но главное то, что они есть. Особенно это заметно в новостройках эконом класса. К примеру, почти все объекты на окончательном этапе строительства по центральному р-ну были распроданы в течение 4-х месяцев. Похожая картина, наблюдается и сейчас во вторичном жилье. Особенно те варианты, которые отличаются от других по цене и актуальности предложения.

Второй миф, который во многом проистекает из первого, – убеждение покупателя в том, что сегодня, нацелившись на любой объект недвижимости, можно рассчитывать на скидки 20-30-40-50% и даже выше. Надо сказать, это расхожее мнение сильно усложнило жизнь продавцам, ведь многие из них скорее будут ждать покупателя на заявленную цену столько, сколько потребуется, чем позволят клиентам «выламывать себе руки». Известно, что владельцы действительно качественных квартир, особенно в элитном сегменте и бизнес классе, даже снимают лоты с продажи, чтобы не терять в цене.

О том, что с большими скидками зачастую предлагают лишь неликвид, говорят и сами же бывшие покупатели, которые когда то «купились» на подобное «выгодное предложение». А со временем поняли причину столь «великолепной» сделки.

Конечно, прецеденты большого дисконта существуют, но надо понимать, что это маркетинговые ходы застройщиков, желающих сбыть неликвидные квартиры. Поэтому скидка 20-30% и более должна насторожить покупателя, так как это означает, что либо цены на этот объект изначально завышены, либо с проектом что-то не так; как вариант, приостановлено строительство, переносятся сроки сдачи и т. д.

Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация немного другая. Скидки здесь зависят от того, насколько срочно продавцу нужно продать квартиру. Если продавец готов подождать, то, как правило, он также не будет «падать» сильно ниже рынка. В связи со стабилизацией, сегодня «сторговать» треть цены на хорошую, юридически и физически свободную квартиру вряд ли получится.

Третье заблуждение свойственно покупателям в сегментах элитной и коттеджной недвижимости: зачастую они думают, что они единственные претенденты на данный объект, и поэтому сделку можно откладывать бесконечно долго. Конечно, сегодня уже не выстраиваются очереди как это было в 2007 году, но излишняя самонадеянность может обернуться тем, что понравившееся жилье будет упущено. 

Такое поведение покупателя является очень распространенным на рынке. Иногда риэлтор предупреждает, что объект просматривают еще несколько клиентов, но покупатель считает, что тот блефует и торопит проведение сделки в своих интересах. И зачастую это приводит к тому, что объект, в самом деле, достается более расторопному клиенту.

«Первичный рынок умер» – четвертый не совсем правдивый тезис о рынке недвижимости. Да, действительно, многие проекты замораживаются, риски по существующим строящимся проектам очень высоки, но надо сказать, что надежные застройщики находят силы и средства достроить свои объекты. Застройщики, адаптировавшись к жизни в суровых условиях кризиса и 214-го федерального закона, продолжают строить и продавать, а их объекты продолжают оставаться привлекательными с точки зрения инвестиционных вложений. Яркий пример – жилой комплекс бизнес класса «Малый Ахун», где благодаря выгодной политики ценообразования продано уже основная часть первой очереди комплекса. Кроме того, вышли на рынок ряд других интересных проектов, о которых Вы можете узнать, обратившись в нашу компанию. Так что слухи о смерти первичного рынка элитной и бизнес класса недвижимости сильно преувеличены, а точнее, абсолютно не соответствуют действительности.

Заблуждениями могут быть не только пессимистичные утверждения, но и оптимистичные. Так, еще одним заблуждением можно назвать мнение о том, что этой осенью на рынке начался рост, сигнализирующий об окончании кризиса. Действительно, с приходом осени показатели статистики продаж многих компаний выглядят очень обнадеживающими, цены на рынке во многих сегментах корректируются в сторону увеличения. 

Конечно, экономический рост последних месяцев пока нельзя твердо считать началом посткризисного восстановления экономики, так как до сих пор отмечаются крайне опасные макроэкономические явления: увеличиваются неплатежи, усилились темпы снижения потребительского спроса и реальных доходов населения. Поэтому никаких фундаментальных причин восстановления рынка недвижимости пока что не существует. Некоторое оживление на рынке жилья можно объяснить, во-первых, сезонным фактором, а, во-вторых, резким сужением сегмента новостроек, из-за чего многие покупатели вынуждены активнее обращать внимание на вторичный рынок и на новостройки эконом класса.

И наконец, шестым заблуждением является мнение покупателей о том, что себестоимость строительства новостроек составляет 20-25 тыс. руб. за кв.м., а все остальное – прибыль застройщика. Справедливости ради можно заметить, что себестоимость по отдельным объектам может быть и правда порядка 25 тыс. руб. за метр, но в центральном микро районе ситуация совсем другая. К примеру, многие застройщики приводят следующие данные: 20 тыс. руб. за кв.м. – это стоимость только строительно-монтажных и отделочных работ. А инвестиционная себестоимость почти любого проекта куда больше. Только цена земельного участка прибавляет к стоимости метра порядка 5 тыс. руб., а если еще посчитать, сколько обходится подводка и подключение коммуникаций…

В стоимость метра застройщиком закладываются и различные обременения со стороны администрации, налоги, отчисления, сборы, лицензии, плата госорганам за получение разрешений (число которых по одному объекту может достигать 150). Значительные средства уходят на выплату процентов по банковским кредитам. Кроме того, застройщик еще снимает офис, платит зарплату сотрудникам, рекламирует объект, и это все также прибавляет около 5 тыс. руб. к стоимости каждого возведенного метра.

Если же продавать квартиры по себестоимости, то продавец в лучшем случае «выйдет в ноль» и в будущем уже не сможет не только строить лучше, но, скорее всего, перестанет строить вообще. Другими словами, сегодня стоимость квадратного метра в новостройках самого доступного объекта не может быть ниже 35 тыс. руб., что обусловлено не аппетитами застройщиков, а объективными факторами.

Ко всему выше написанному хотелось бы добавить, что с каждым днем возрастает интерес к Родному городу. Это и из-за огромной рекламной компания Сочи 2014, развернувшейся по всей России и большие инвестиции, вложенные в улучшение инфраструктуры города, все это повышает интерес к Южной столице. Не стоит забывать и о Зимних Олимпийских играх в Ванкувере. Как показывает мировая практика – стоимость на недвижимость в городе, которому передается факел Олимпийских игр, возрастает еще раз, как это было, при выборе столицы Олимпийских игр.

Да и признаем с Вами, что на всю огромную Россию, пока только один наиболее известный курорт – это Сочи!

Объекты по теме:

Турбаенко Максим,

специалист по недвижимости

агентство недвижимости "Олимп",

Телефон: 8 (9882) 375-135

[email protected]