Долевая перезагрузка: как правки 214-ФЗ отразятся на первичном рынке жилья РФ

18 Дек, 2015

Поправки в 214-ФЗ, которые должны начать вступать в силу уже со следующего года, безусловно, необходимы для усиления дисциплины на строительном рынке в условиях кризиса. Однако некоторые инициативы пока вызывают много вопросов, в частности вследствие поправок игроки рынка опасаются удорожания строительства и снижения его темпов.

Единый реестр.

Проект поправок в 214-ФЗ закон предполагает создание единого реестра застройщиков с 1 июля 2016 года, который даст возможность гражданам уточнять, что за компании работают на рынке с привлечением средств дольщиков, каков их уровень ответственности, опыт работы, собственные возможности, отмечают в министерстве строительства РФ. Кроме того, в целях повышения информационной прозрачности застройщиков предлагается дополнить 214-ФЗ положениями, предусматривающими требования к раскрытию ими информации на своем сайте в интернете, в ведомстве.

Эта инициатива в целом оценивается игроками рынка положительно. Так, по мнению партнера девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрия Котровского, создание на уровне закона единого реестра застройщиков может повысить доверие к первичному рынку тех потенциальных покупателей, которые в последнее время погружены в негативный фон по поводу ненадежности строительного рынка в принципе и опасаются выходить на него из-за рисков недостроя.

Правда, как замечает эксперт, пока не совсем понятна методология создания этого реестра. Скорее всего, предполагает он, из всех компаний, которые войдут в список, преимущество будет на стороне крупных застройщиков с большими портфелями и объемами метров в реализации. "Но все мы знаем, что размер компании не может однозначно гарантировать ее надежность", — указывает Котровский. Надежность нельзя оценивать размером девелоперского портфеля, это приведет к ограничению конкуренции, сыграет не в пользу мелких и средних застройщиков, которые могут качественно и без срывов работать в ценовых классах, в принципе не подразумевающих высокую плотность застройки, добавляет он.

Банковская дилемма.

Как отмечают в Минстрое РФ, с 1 января 2017 года вводится альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков, а именно: размещение средств участников долевого строительства на счетах эскроу, который не исключает существующих способов — банковского поручительства и страхования.

В этом случае банки будут выполнять роль контролера целевого использования девелоперами средств граждан, что вызывает много вопросов у игроков рынка.

"Полагаю, что данный инструмент нужно дорабатывать, поскольку усеченно он представляет собой модель "повышения маржинальности" банковского сектора при "перекладывании" всей ответственности на бюджет. Иными словами, банк вправе привлекать средства граждан и зарабатывать на кредитовании застройщика, а все риски невыплат со стороны банков предлагается переложить на Агентство по страхованию вкладов (АСВ), то есть на бюджет", — рассуждает генеральный директор ГК "Кортрос" Станислав Киселев.

В настоящий момент надзор за целевым использованием средств участников пристально ведут и Минстрой, и ФНС. Дополнять этот список еще и банками — неоправданная норма, уверен первый заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич.

При таком раскладе изменится принцип долевого строительства, преимущество которого — продажи квадратных метров на стартовой цене, уточняет Котровский из "Химки Групп". "Фактически, для застройщика станет ограниченным самый желанный и самый дешевый финансовый поток, — деньги дольщиков. Застройщик вынужден будет занимать все деньги на строительство в банке, при этом его доходы до завершения строительства будут для него недоступными", — объясняет он. А ведь именно заинтересованность застройщиков в продажах на начальном этапе и стимулирует их к тому, чтобы предлагать самую низкую стартовую цену, которая в итоге дает возможность многим покупателям решить квартирный вопрос, обращает внимание собеседник агентства. В итоге строительство, может быть, и станет более надежным, но цена недвижимости вырастет.

Однако власти опровергают опасения игроков рынка, уверяя, что переход к новой системе долевого строительства в РФ не приведет к существенному росту цен на жилье. "Разговоры о том, что цены на жилье вырастут на 25% и даже 40% являются спекуляцией. Покупательский спрос на рынке будет по-прежнему определять цену, а изменения в законодательство сократят возможность мошенничества. Опыт Сбербанка и ВТБ показывает, что у последних имеется устойчивая практика работы с застройщиками, где гражданин находится в определенной "зоне безопасности", приобретая жилье в рассрочку с участием банка", — утверждает представитель секретариата первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова.

Ежовые рукавицы для застройщика.

Минстрой также планирует с 1 января 2016 года ужесточить требования к застройщикам, которые вправе работать по 214-ФЗ.

Размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 5% от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся на средства дольщиков и не введенных в эксплуатацию, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади квартиры на первичном рынке жилья в субъекте РФ, объясняют в Минстрое.

Помимо этого ужесточаются требования к выдаче разрешений на продление строительства домов дольщиков. "Совершенно очевидно, что сам факт обращения застройщика за продлением разрешения на строительство требует серьезного внимания со стороны органов власти, а также корректного реагирования", — считает Киселев. Однако здесь надо понять, какие конкретно требования будут предъявлены Минстроем, так как сегодня выдача разрешений на продление строительства и так далеко непростая.

Все эти меры полезны тем, что условно уберут с рынка не самых добросовестных застройщиков. Но надо помнить о том, что как только рынок становится монопольным, он делается дороже, указывает в свою очередь руководитель комитета по оценке регулирующего воздействия "Деловой России" Алексей Головченко.

Страхование с препятствиями.

Ужесточение требований Центробанка к организациям, которые могут страховать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) самими страховщиками считаются необходимыми.

"На мой взгляд, новые требования если не отсекут от работы на данном рынке всех недобросовестных участников (так как размер уставного капитала вовсе не свидетельствует о добросовестности), то точно повысят надежность системы в целом", — высказывает мнение директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности "АльфаСтрахование" Денис Зенка.

Если рассматривать вопрос с точки зрения страховщика, то природа риска при изменении механизма в принципе не меняется — страховщик будет отвечать за обязательства, невыполненные застройщиком, поясняет он. И относительно работы с этим риском страховые компании неоднократно говорили о своей осторожности. "Это очень сложный риск, так как, во-первых, здесь не возможен нормальный андеррайтинг — рынок и положение его игроков очень сильно зависят от рыночной конъюнктуры и макроэкономической ситуации: при падении спроса серьезные трудности могут возникнуть сразу у большого количества компаний, которые при этом могут не иметь резервов для изменения финансового положения", — рассуждает Зенка.

Также страховщика, по его словам, сдерживает тот факт, что он должен будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с застройщиком и каковы были причины его банкротства. Разумеется, что не все уходы с этого рынка имеют исключительно экономические причины. Однако оценить вероятность такого исхода и тем более доказать, что банкротство было умышленным — задача нереальная, объясняет эксперт "АльфаСтрахования".

Изменения в закон о долевом строительстве могут привести к росту цен на жилье.

А вот перекладывать процедуру страховки на самого дольщика, по мнению подавляющего большинства экспертов, неверно. "Вменяемое дольщикам страхование их имущественных интересов — тоже не соответствующая целям и задачам законодательства о долевом строительстве норма. Изложенный в законопроекте подход не соответствует интересам участников долевого строительства, так как не зависит от их воли (способ обеспечения обязательств по ДДУ выбирается застройщиком), и накладывает на дольщиков дополнительные обязательства (страхование может осуществляться исключительно соответствующим законодательным требованиям страховщиком), а также несет в себе дополнительные расходы на страхование", — конкретизирует Обуханич.

Таким образом, страхование договоров ДДУ по аналогии с ОСАГО ляжет дополнительной нагрузкой на дольщиков, либо застройщики будут использовать такой полис как дополнительный бонус при покупке квартир (полис в подарок), естественно, заложив его стоимость в цену метра, полагает Котровский.

В принципе, это вопрос сугубо экономического толка, поддерживает эксперта Головченко. "У нас сложная страна. Страхование автомобилей в России стоит 10%, когда во всем мире 1-1,5 процента. Если вы готовы заплатить условно 10% от стоимости квартиры — почему нет", — говорить он.

Впрочем, опасения экспертов по данному вопросу остаются гипотетическими и могут в принципе не оправдаться. Как сообщают в секретариате Шувалова, на данный момент положения о страховании рисков дольщиков за их счет в законопроекте нет.

Меры не в меру.

С 1 января 2017 года, обращают внимание в Минстрое РФ, законопроектом уточняются цели использования денежных средств при долевом строительстве, а на застройщика будет возложена обязанность вести учет средств дольщиков отдельно в отношении каждого строящегося объекта.

"В настоящее время ответственность за целевое использование средств дольщиков не предусмотрена законом. Поэтому застройщики, нередко, имея в работе несколько проектов, собирают средства дольщиков на строительство одного дома, а тратят их на другие", — поясняют в ведомстве.

Нельзя назвать новые решения плохими. Они, безусловно, хорошие и каким-то образом решат проблему, считает Головченко. Но при этом у нас силовой блок — правоохранительные органы — практически не занимаются преследованием нерадивых застройщиков, не сажают их за решетку, не находятся под запретом различные кооперативы, замечает он. "Понятно, что государство хочет снять с себя ответственность, потому что сейчас, когда застройщик бросает дольщиков, они идут устраивать демонстрации (абсурдность ситуации заключается в том, что люди сами не проследили, не проконтролировали и не проверили того, кому они отдали деньги), в итоге государство, чтобы снизить напряженность вбрасывает деньги", — рассуждает руководитель комитета по оценке регулирующего воздействия "Деловой России".

Поэтому сегодня 214-ФЗ в условиях кризиса, конечно, требует усиления дисциплины на строительном рынке, и это нормально. С другой стороны, дополнительные инструменты регулирования и контроля могут привести к появлению новых барьеров — удорожанию строительства и снижению его темпов, заключает эксперт ГК "Кортрос".

Все новости

Похожие новости